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Voyage au cœur des adjudications

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Voyage au cœur des adjudications
© A.P. - Maître Denis Bracka devant la salle d'audience 4.22, regardant les annonces des prochaines ventes aux enchères.

Les ventes aux enchères immobilières attirent de plus en plus d'acheteurs. Immersion dans la salle d'audience 4.22 du TGI de Paris flambant neuf, à l'atmosphère particulière, où magistrats, avocats et adjudicataires s'agitent autour des bonnes affaires immobilières.

La salle d'audience est presque pleine. Le tribunal est composé d'une jeune magistrate concentrée, une greffière à sa droite et un huissier à sa gauche. Au-dessus d'elles trône un chronomètre géant. Des avocats viennent déposer le chèque de banque de leur client auprès de deux représentantes de l'ordre des avocats de Paris.
Entre les robes noires, se côtoient des habitués des enchères, des professionnels de l'immobilier et de simples curieux. Si ce type d'audience était auparavant trusté par les professionnels du secteur immobilier, ce n'est plus le cas aujourd'hui.

Des enchères populaires

Une fois par semaine, tous les jeudis après-midi, la salle d'audience 4.22 du Tribunal de grande instance de Paris réunit une petite foule d'aficionados des enchères immobilières.

« Il y a 90 % de non professionnels », estime Maître Zouaoui, avocat aguerri en adjudications.

Avec la multiplication des sites publiant les annonces de ventes aux enchères, à l'instar d'enchères-publiques.com, licitor.com, avocats-ventes, ou affiches-parisiennes.com, le prétoire s'est ouvert à de nombreux internautes intéressés.

« Les prix de l'immobilier ont chuté à Paris à la suite de la guerre du Golfe entre 1991 et 1997. Avant cela, les professionnels achetaient à tout va, les prix étaient élevés mais les banques suivaient. Avec la crise de l'immobilier, les banques ont fermé les robinets, les prix ont nettement baissé et certains acteurs n'ont pas pu honorer leur dette, ce qui a créé un précédant dans l'esprit des banquiers. Ensuite, le marché est bien remonté mais il a rechuté en 2008 avec la crise des subprimes. A partir de là, les banques sont devenues très frileuses, surtout vis-à-vis des professionnels, ce qui explique le fait qu'il y ait davantage de particuliers aux adjudications. La deuxième chose qui explique ce phénomène est que les prix de l'immobilier s'envolent à Paris et qu'il est désormais très difficile d'accéder à la propriété. Les enchères offrent une opportunité aux primo-accédants », décrypte Maître Bracka, habitué du secteur depuis presque 25 ans.

Un tribunal flambant neuf

La salle des pas perdus du nouveau TGI de Paris aux Batignolles. © A.P.
Tout ce petit monde se réuni désormais au nouveau TGI des Batignolles, porte de Clichy, dans une grande salle d'audience climatisée aux banquettes blanches épurées.
« Nous sommes contents de ces nouveaux locaux d'abord car ils sont plus faciles d'accès. Ensuite, la salle n'est pas trop mal donc c'est agréable », confie Maître Zouaoui, habitué des lieux. Monsieur Khaiat, son client qui travaille dans l'immobilier depuis des années, confirme cet état de fait et trouve les lieux très beaux.
Pourtant, cet avis n'est pas partagé par tous. à côté, une dame amatrice d'enchères les trouve « hideux » et « sans âme », tandis qu'un autre spectateur déplore leur froideur et leur « modernité tape-à-l'œil ».
« Ce tribunal a des qualités », estime quant à lui Maître Denis Bracka. « Il est surtout très accessible pour les avocats ayant leur cabinet en périphérie de Paris », ajoute-il. En outre, « l'entrée des professionnels et les contrôles de sécurité sont facilités ».
Des progrès présentant un « gain de temps fondamental » pour les professionnels du droit.

Côté avocats, « il y a un noyau dur qui est toujours là et quelques confrères qui viennent de temps en temps et qu'on ne connaît pas », commente Me Zouaoui.

Les ventes sont très variées. Cela peut aller de la simple place de parking avec une mise à prix modique jusqu'à l'immeuble de luxe entier. Les biens immobiliers ne sont pas forcément sur la région parisienne. En effet, ils peuvent se trouver partout en France puisque le tribunal est compétent pour toutes les sociétés en liquidation judiciaire dont le siège social est à Paris.

Une séance classique

La première vente débute. De nombreux enchérisseurs prennent part au jeu. Le chronomètre démarre à rebours à partir d'une minute trente et repart à zéro après chaque enchère.

La mise à prix est fixée à 105 000 euros, voilà déjà une enchère à 106 000 euros, puis 108 000, 110 000, 112 000, etc. jusqu'à ce que deux avocats restent en lice à partir de 150 000 euros.

Ce duel féroce poursuit les surenchères avec une gradation régulière, debout en robe, les lunettes sur le nez devant leurs feuilles de notes, stylo et smartphones à la main, en train de chuchoter avec leurs clients jusqu'au montant fatidique de 160 000 euros.

Il aura fallu au moins vingt minutes avant que la vente ne soit adjugée. L'avocat de l'heureux adjudicataire va alors déclarer le nom de son client auprès de la greffière, tandis que les mandataires des déçus viennent récupérer leur chèque de banque auprès des représentants de l'ordre. Après cette petite agitation, la salle repart pour une nouvelle vente et de nombreuses enchères.

« Lors de cette séance il n'y a pas eu énormément d'enchères mais c'est le cas depuis quelques années. Il y a eu cinq ventes, c'était donc finalement une séance classique. C'est à peu près ce qui se passe depuis une petite année », explique Me Zouaoui.

« C'était une séance dans la moyenne haute avec des biens très intéressants et de prestige pour l'un d'entre eux », ajoute Me Bracka.

« Aujourd'hui j'ai mis un bien en vente, et même s'il y a eu une baisse de mise à prix, ça n'a pas pour autant diminué l'estimation et il a été adjugé au-dessus de la mise à prix initiale », déclare ce dernier, satisfait pour son client.

Des prix qui flambent

Aujourd'hui, les biens immobiliers adjugés aux enchères peuvent dépasser les prix du marché. « ça arrive parfois, et ce pour des raisons qu'on ne connaît pas toujours », avoue Me Zouaoui.

Toutefois, de nombreuses hypothèses sont plausibles : les acquéreurs fortunés qui ne mégotent pas sur les prix, les marchands de biens qui spéculent depuis que le marché français de l'immobilier s'envole, les particuliers à la recherche de biens atypiques, les propriétaires qui souhaitent agrandir leur appartement en acquérant le lot mitoyen…

Néanmoins, cela n'a pas d'impact sur les mises à prix qui restent modiques. Les juges et les avocats le confirment : fixer une mise à prix basse attire le chaland et fait grimper les enchères.

Les prix flambent à Paris, surtout depuis l'élection d'Emmanuel Macron, qui aurait redonné confiance aux investisseurs. « Depuis mai 2017, comme par hasard, j'ai eu beaucoup de ventes de biens immobiliers de grand luxe aux enchères qui partent à des acquéreurs étrangers, et qui partent surtout ! Avant, on n'arrivait pas à vendre des biens de plus de 300 ou 400 m2. Aujourd'hui, on en manque », témoigne Me Bracka.

« J'ai acheté l'an dernier, pour le compte de mon client, un des biens les plus élevés : un 400 m2 avenue Foch adjugé à 6,7 millions, ce qui fait 17 000 euros du m2 ! J'ai même dit à mon client que c'était vraiment excessif, mais il avait raison puisqu'aujourd'hui des acquéreurs en proposent plus de 20 000 du m2 », illustre l'avocat.

Heureusement, la majorité des ventes aux enchères ne dépasse pas les prix du marché. Certains adjudicataires arrivent encore à conclure la ”bonne affaire”.

« J'ai acquis récemment plusieurs biens pour des familles qui n'avaient pas les moyens d'acheter en agence et qui étaient ravies d'acquérir des petits appartements dans le 17e arrondissement à 7 000 euros du m2, alors que le prix du marché s'élève presque à 9000 », se réjouit Maître Bracka, parfaitement convaincu que les enchères offrent parfois des opportunités.

LA PROCEDURE EN DETAIL

Habitué des ventes aux enchères depuis plus d'une vingtaine d'années, Maître Denis Bracka nous explique le déroulé de la procédure.

Affiches Parisiennes : Comment peut-on participer à une vente aux enchères?
Maître Denis Bracka : Pour participer, il faut obligatoirement être représenté par un avocat qui est là pour vous protéger et vous raisonner. Pour porter les enchères, l'avocat dépose pour son mandant un chèque de banque correspondant à 10 % de la mise à prix du bien convoité, avec un minimum de 3 000 euros, à l'ordre du bâtonnier séquestre, selon l'article R322-41 du code des procédures civiles d'exécution. L'adjudicataire doit au préalable avoir consulté son banquier car les ventes aux enchères sont fermes et définitives. Il n'existe pas de condition suspensive d'obtention de crédit. Le délai de paiement après la vente est très court, entre deux et trois mois.

A.-P. : L'avocat engage-t-il sa responsabilité financière?
Me D.B. : Oui, l'avocat engage sa responsabilité civile professionnelle. L'article 12 du Règlement intérieur du barreau de Paris nous impose de déposer également un chèque de banque à l'ordre de la Carpa, qui est la caisse autonome des règlements pécuniaires des avocats, égal à 10 % de l'enchère maximum de notre client adjudicataire. Par exemple, si votre client souhaite porter les enchères jusqu'à 100 000 euros, il doit vous remettre un chèque de banque de 10 000 euros que vous déposerez à la Carpa pour qu'il s'impute sur les frais préalables de poursuite, les droits de mutations à titre onéreux, les émoluments d'avocat et les frais de publication auprès du service de la publicité foncière, et surtout pour garantir la solvabilité de l'acheteur. En cas de réitération des enchères, si le bien est remis en vente car l'adjudicataire n'a pas payé et que le prix est inférieur à celui de la première vente, l'avocat et son client peuvent être condamnés à payer la différence. Il faut donc être très prudent quand on porte les enchères.

A.-P. : Quels biens sont vendus aux enchères?
Me D.B. : En fait, il y a trois sortes de ventes aux enchères. Il y a d'abord les ventes sur saisies immobilières, les plus classiques où un créancier – souvent la banque ou le syndicat de copropriétaires – poursuit son débiteur gravement endetté. On trouve ensuite les ventes sur licitation qui sont des ventes de biens indivis, acquis par une communauté de personnes – un couple par exemple – qui n'arrive pas à se mettre d'accord sur le prix de rachat des parts. Enfin, il y a les ventes sur liquidation judiciaire, celles des biens immobiliers des sociétés qui déposent le bilan.

A.-P. : Quand la vente devient-elle définitive?
Me D.B. : Une fois l'adjudication faite à l'audience, il faut attendre le délai de surenchère qui est de 10 jours. La vente d'aujourd'hui n'est que provisoire. Elle ne sera définitive que lundi en quinze, à 17h, l'heure de fermeture du greffe. De son côté, l'adjudicataire a trois jours pour déposer au greffe, par l'intermédiaire de son avocat, une déclaration d'identité d'adjudicataire qui complète ce qui a été communiqué rapidement à la barre lors de l'audience. Il faut aussi s'assurer que dans le mois suivant l'audience, il n'y ait pas eu un exercice de préemption de la mairie, ce qui est très rare.




Anne MOREAUX
Journaliste

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