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Vingt-cinq années pour rentabiliser un investissement à Paris

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Vingt-cinq années pour rentabiliser un investissement à Paris

Homepilot, gestionnaire immobilier en ligne, vient de publier une étude sur le temps nécessaire aux Parisiens pour rentabiliser leur investissement locatif. Les chiffres sont sans équivoque : d'une rue à l'autre dans le même arrondissement de Paris, les différences de rentabilité varient du simple au double.

La cartographie a été établie tel un plan de métro de la capitale. Selon celle-ci cartographie menée par Homepilot, faut en moyenne 24,7 ans pour rentabiliser un investissement immobilier dans la capitale. Néanmoins, d'après cette étude, les différences de rentabilité d'une station de métro à l'autre sont énormes. Par exemple, entre les stations Marcadet Poissonniers (24,4 ans) et Château Rouge (18,2 ans), distantes de 700 m, la rentabilité moyenne baisse de 34 %. Il est également possible de faire de bonnes affaires au sein d'arrondissements prestigieux. Un investissement locatif à la station Chaussée d'Antin Lafayette, par exemple, à la frontière du 8e et du 9e, se rentabilise en moyenne en 21,7 ans, soit plus rapidement qu'un investissement à la station Danube dans le 19e (23,9 ans).

Comme le souligne Gilles Bourcy, cofondateur d'Home-
pilot, « réaliser un investissement locatif rentable nécessite une connaissance fine du marché. C'est d'autant plus vrai à Paris, où d'importants écarts de rentabilité locative sont observés».

La Courneuve en pôle

La station de métro avec le prix au mètre carré le plus attractif, comparé au loyer au mètre carré, est La Courneuve — 8 mai 1945 (13,9 ans en moyenne pour « payer » son bien). Dans Paris intra-muros, la station la plus rentable est Porte de Clichy (17,4 ans). La station avec le rapport le plus défavorable est Solférino (35,3 ans), dans le 7e arrondissement.

Les quartiers populaires et la petite couronne de Paris sont plus rentables que les quartiers chics de la ville. Les zones les plus rentables à Paris sont le quartier des Epinettes dans le 17e arrondissement et le quartier Flandres dans le 19e arrondissement (respectivement 17,4 et 18 ans). A contrario, la zone la moins rentable se situe sur la rive gauche entre Varenne, Solférino et Saint-Germain-des-Prés, avec en moyenne 32,2 ans pour « payer » un investissement immobilier.

Pour Gilles Bourcy, « Le 19e arrondissement, notamment le quartier Flandres, est en pleine mutation. Le quartier reste l'un des plus attractifs pour l'investissement locatif à Paris, à condition de bien le connaître, car les écarts de rentabilité d'une rue à l'autre sont importants. »

À l'extérieur de la capitale, les villes les plus attractives sont La Courneuve et Montreuil (13,9 et 15,8 ans). L'étude précise que le calcul de rentabilité ne prend pas en compte la fiscalité, ce qui peut avoir un impact, notamment hors de Paris avec de l'investissement locatif Pinel.

Rentabilité en baisse

Les propriétaires ayant acheté un bien immobilier en 2018 ont besoin de quasi un an de plus qu'en 2017 pour le rentabiliser. En effet, le nombre d'années pour « payer » un investissement locatif à Paris intra-muros est passé de 23,8 ans en 2017 à 24,7 ans en 2018.

Selon Gilles Bourcy, « la forte progression s'explique par l'augmentation continue des prix de l'immobilier en 2018, dépassant largement l'évolution des loyers ».

La plus forte progression a été enregistrée dans le 18e arrondissement. Le nombre d'années nécessaires pour rentabiliser son investissement y a augmenté d'un an et demi en moyenne. En particulier les quartiers Montmartre-Sacré Cœur (+2,1 années), Grandes Carrières-Clichy et Jules Joffrin ont connu une très forte progression (tous deux +1,8 années). Le 6e arrondissement est le seul arrondissement de la capitale à ne pas avoir enregistré de progression en 2018. Notamment les quartiers Notre Dame des Champs (-0,5 ans), Rennes et Saint-Michel (tous deux -0,1 ans) ont enregistrés des baisses du nombre d'années nécessaires pour rentabiliser un investissement locatif.

Comme le précise Gilles Bourcy, « Dans le 6e arrondissement les loyers ont fortement progressé suite à la suppression de l'encadrement, alors que les prix à l'achat étaient déjà à un niveau élevé» .




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