Le bailleur de locaux commerciaux tient de l'article L 145-17 du Code de commerce le droit de refuser au preneur le droit au renouvellement sans être tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction dans deux cas : motif grave et légitime, démolition de l'immeuble pour insalubrité. L'article impose au bailleur de respecter des conditions de forme en adressant à son locataire une mise en demeure préalable d'avoir à cesser l'infraction, par acte d'huissier (pour un exemple relatif à la dégradation aux parties communes de l'immeuble voir Civ. 3E, 11 juin 1997).
Un arrêt rendu le 15 janvier 2014 par la Cour d'appel de Paris (n° 11/03381) fournit un exemple de refus justifié du bailleur de renouveler le bail sans indemnité.
La Cour a relevé que la société locataire avait [édifié, en remplacement de la terrasse bâchée qui existait, une verrière fermée en couverture de terrasse, malgré une mise en demeure de faire cesser les travaux, que tant la SFPG que la SCI de Félin [bailleur] ont été condamnées en appel à déposer cette véranda, sous astreinte, ce qui a finalement été réalisé par la ville de Paris qui a obtenu en référé la condamnation de la SFPG à remplacer cette terrasse fermée par une terrasse ouverte, conforme aux autorisations administratives ».
La cour en déduit que la bailleresse « justifie ainsi d’un motif à la fois grave et légitime de s’opposer au renouvellement du bail sans indemnité en raison du comportement de la locataire qui s’est affranchie délibérément de ses obligations tant vis-à-vis de la copropriété que de la ville de Paris que de la bailleresse qui a supporté les conséquences de ce comportement ».
La faute était donc constatée, car la locataire avait effectué ces travaux sans autorisation, négligeant ainsi les trois autorisations qu'elle aurait dû requérir : du bailleur, du syndicat des copropriétaires (puisque les travaux affectaient les parties communes) et de la mairie (car il s'agissait de substituer une terrasse fermée à une terrasse ouverte).
Le bailleur invoquait une autre irrégularité, l’annexion de caves par le locataire, mais ce motif n'a pas été retenu, faute de preuve.
Le bailleur peut donc invoquer l'article L 145-17, pour donner congé au preneur sans indemnité pour motif grave et légitime. Les motifs qui peuvent être retenus sont assez divers.
Exemples : retards de paiement (Cass. Civ 3e, 8 oct. 1997), transformation des lieux sans autorisation (Civ. 3e, 23 janvier 1980) ou encore défaut d’exploitation (Cass. Com. 11 oct. 1993) ou, comme ici, réalisation de travaux sans accord de la copropriété et sans autorisation administrative.
