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Un bail sans solidarité

Dans un bail sans clause de solidarité, le preneur peut donner congé pour se libérer du paiement du loyer.
Un bail sans solidarité
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 30 octobre rappelle les effets d'un bail qui ne comporte pas de clause de solidarité. Il s'agissait d'un bail professionnel consenti par une SCI à deux personnes. L'une avait donné congé et la SCI demandait au locataire resté dans les lieux la totalité du loyer. Sa demande est fondée.

« Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu […] que, le bail disposant que le preneur avait la faculté de résilier le contrat de location à tout moment sous réserve d’un préavis et ne prévoyant aucune solidarité entre les locataires, un seul des copreneurs pouvait donner valablement congé et le bail se poursuivait alors avec le locataire restant sur l’ensemble es locaux avec obligation de payer l’intégralité du loyer en contrepartie de leur jouissance, la cour d’appel, qui […] a procédé à la recherche prétendument omise en relevant que Mme B., qui avait cherché un sous-locataire pour les locaux libérés, jouissait de l’intégralité des locaux, en a exactement déduit qu’en suite du congé délivré par Mme R., le contrat s’était poursuivi avec la seule Mme B. qui devait payer l’intégralité du loyer ». (Civ. 3e, n° 12-21 973).

Dans un bail qui ne comporte pas de clause de solidarité, comme dans l'affaire en cause, chacun est tenu d'une partie du loyer. Ici chacune des deux locataires devait payer la moitié du loyer.

Par ailleurs, chacun des locataires peut donner congé séparément et se libérer ainsi de l’obligation de payer le loyer. En contrepartie, le locataire restant dans les lieux doit assumer l’intégralité du loyer.

La Cour de cassation confirme cet effet du congé donné par l’un des colocataires. Elle avait déjà jugé que sans solidarité, le bailleur ne peut pas obtenir de condamnation solidaire (Civ. 3e, 21 nov. 1990). En cas d’impayé, le bailleur doit donc poursuivre les deux locataires. Mais lorsqu'il n'en reste plus qu'un car l'autre a donné congé, le bailleur peut poursuivre le locataire restant en place, pour la totalité du loyer.

En présence d’une clause de solidarité en revanche, le preneur qui donne congé reste tenu du paiement du loyer. Cette clause est une garantie pour le bailleur qui dispose ainsi de deux débiteurs.

La clause de solidarité est une contrainte pour le locataire qui souhaite donner congé avant l’autre. La Cour de cassation a jugé qu'en cas de pluralité de locataire solidaires, celui qui quitte les lieux n’est pas libéré de son obligation solidaire de payer le loyer (Civ. 3e, 8 nov. 1995, Bull. Civ. n° 220).

Mais dans leurs rapports entre eux, les copreneurs sont tenus chacun pour moitié de la dette locative (CA Amiens, 26 oct. 2006).

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