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Un bail mixte commercial et d'habitation

Un bail mixte commercial et d'habitation relève du Code de commerce.
Un bail mixte commercial et d'habitation
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

La Cour d'appel de Paris a rappelé cette règle dans un arrêt du 10 octobre 2013 qui opposait un locataire à son bailleur sur la fin du bail. Le contrat remontait à 1963 et portait sur un appartement situé au 3e étage et un local à usage d'atelier au 5e étage. Le bailleur avait adressé à son locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction. Le locataire soutenait que le bail relevait de la loi de 1948. Saisie de la question de la compétence du tribunal, la cour d'appel reconnaît la compétence du TGI :

« Considérant que les locaux à usage commercial et d’habitation sont soumis, pour le tout, aux dispositions du Code de commerce et ce, même lorsque la majeure partie des locaux est consacrée à l’habitation ;

Que le caractère commercial d’une partie des locaux résulte clairement, non seulement de la destination contractuelle convenue des locaux, mais encore d’autres stipulations du bail à savoir que : […] les locaux ont été donnés à bail pour une durée de trois, six ou neuf années consécutives” […] Considérant, en conséquence, qu’il y a lieu de déclarer le contredit bien fondé et de dire le Tribunal de grande instance de Paris compétent”. (CA Paris, 10 oct. 2013, n° 13/05940).

Cet arrêt confirme donc qu'en présence d'un bail mixte d'habitation et commercial, le bail relève pour le tout du code de commerce et ce, quelle que soit l'importance respective de chaque affectation (Civ. 3E, 1er oct. 1997). Le caractère commercial de la location résultait clairement des clauses du bail et du renvoi à des clauses usuelles en matière de baux commerciaux ; durée de 9 ans, mais aussi par exemple l'interdiction de céder le bail sauf au cessionnaire du fonds de commerce. L'arrêt tranche également la question de la compétence. L'article R 321-2 du Code de l'organisation judiciaire (abrogé en 2008) comporte une règle de principe qui donne compétence au Tribunal d'instance pour les demandes dont le contrat de louage d'immeuble est l'objet, la cause ou l'occasion. Un futur article R 211-4 du même code (en vigueur en 2015) prévoit la compétence exclusive du TGI pour les « baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ».

Pour les baux commerciaux, l'article R 145-23 du Code de commerce donne compétence au président du TGI pour les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et au Tribunal de grande instance pour les autres contestations. L'arrêt rapporté est conforme à la règle de cet article et confirme la compétence du TGI.

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