AccueilDroitTrois précautions à prendre pour conserver la validité de son autorisation d'urbanisme

Trois précautions à prendre pour conserver la validité de son autorisation d'urbanisme

Par Thomas Simon et Aurélien Massaguer. Cabinet Massaguer & Simon Avocats. www.massaguer-simon.fr
Trois précautions à prendre pour conserver la validité de son autorisation d'urbanisme

Droit Publié le ,

S'il fallait le résumer en une phrase, le régime de péremption des autorisations d'urbanisme (permis de construire, d'aménager, de démolir et déclarations préalables) tiendrait à ceci :

À moins de bénéficier d'une suspension, d'une interruption ou d'une prorogation du délai, il faut commencer sérieusement les travaux dans les 3 ans, 3 ans après quoi il ne faut plus les interrompre pendant plus d'un an.

En réalité, ce régime est plus nuancé et complexe. On peut néanmoins en tirer quelques précautions d'usage. Elles s'imposent d'autant que la péremption survient automatiquement, sans que l'administration ne soit tenue à un avertissement, et qu'elle est irrémédiable, seule une nouvelle autorisation pouvant alors permettre la réalisation ou l'achèvement du projet.

• Trouver le point de départ du délai qui ne se situe jamais (ou presque) à la date de signature de l'arrêté

Lorsque l'autorisation a été matérialisée par un arrêté, le délai part le jour où cet arrêté a été reçu par son bénéficiaire. Lorsque l'autorisation a été obtenue tacitement, c'est sa date de naissance qui marque le point de départ du délai (art. R. 424-17 du code de l'urbanisme).

Mais il y a des cas où le départ du délai est différé. Il s'agit des cas où le commencement des travaux est subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation que celle de l'urbanisme (art. R. 424-20 du code de l'urba.). Pour repérer ces cas, on était tenté de se fier à l'inventaire du code de l'urbanisme lui-même, ainsi qu'à l'arrêté d'autorisation, censé en faire la mention (art. L. 425-8 à 15 et R. 425-30 et 31 : projets soumis à autorisation de changement d'usage de locaux d'habitation, opérations d'archéologie préventive prescrites par l'État etc.). Le Conseil d'État a récemment jugé qu'il ne fallait pas s'arrêter à ces rubriques, qui n'ont rien de limitatives (CE, 10 fév. 2017, SARL Immoconseil, n° 383329).

• Éviter de s'en tenir à de menus travaux ou à des semblants d'exécution

L'écueil est connu et sanctionné par les juridictions depuis des décennies (pour une bonne illustration, voir notamment CE, 2 déc. 1987, SCI Val Rose, n° 56789). Pendant le délai initial de 3 ans, il faut assurer un démarrage effectif des travaux. Après cette période de validité initiale, il ne faut pas interrompre les travaux pendant plus de 12 mois consécutifs.

Pour conserver la validité de l'autorisation, les travaux doivent, tout à la fois :

- faire partie intégrante des travaux autorisés : un nettoyage du site ou l'installation d'un chantier ne suffisent généralement pas, tandis que des terrassements ou des fondations conservent plus facilement le permis ;

- être d'une certaine importance : plus le projet est d'envergure, plus les travaux devront être substantiels pour éviter la péremption ;

- procéder d'une certaine bonne foi, au moins apparente : les opérations précipitées juste avant l'échéance et qui s'arrêtent quelques semaines plus tard n'aident pas à établir la conservation du permis ;

- pouvoir être prouvés en cas de litige : à défaut de constats d'huissiers, des factures, des comptes rendus de chantier, des témoignages de voisins désintéressés feront foi jusqu'à preuve du contraire.

• Songer aux événements qui interrompent ou suspendent le délai et solliciter des prorogations en temps utile

Le délai de péremption d'une autorisation ne s'écoule pas de façon implacable.

Certains incidents suspendent le délai (chaque jour que dure l'incident n'est pas comptabilisé), comme un recours contre l'autorisation d'urbanisme (art. R. 424-19 du code de l'urba.). D'autres interrompent le délai (faisant repartir un nouveau délai), comme lorsque l'administration elle-même, à tort ou à raison et quel qu'en soit le motif, intime au titulaire de l'autorisation l'ordre d'en arrêter l'exécution.

Le titulaire peut aussi obtenir deux prorogations successives de son autorisation (d'un an chacune : art. R 424-21 du code de l'urba.). Il est préférable de ne pas tarder à solliciter ces prorogations. D'abord, parce que la prorogation n'est due que si le droit des sols n'a pas évolué en défaveur du projet. Or, plus le temps passe, plus le risque d'une évolution défavorable augmente.

Ensuite, parce que la prorogation prend effet au terme de la durée de validité initiale de l'autorisation (R. 424-23). On ne gagne donc rien à la solliciter au dernier moment. Enfin, parce que la prorogation doit être réclamée deux mois avant l'expiration du délai de validité (R. 424-22).

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