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Travaux d'amélioration ?

le - - Immobilier

Des travaux de suppression d'un équipement collectif vétuste peuvent être considérés comme une amélioration.

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit la double majorité pour décider des travaux d'amélioration. Si certains travaux (liste fixée à l'article 25) ne demandent qu'une majorité plus faible ; d'autres, lorsqu'ils emportent une modification de la destination ou des modalités de jouissance des parties privatives, requièrent l'unanimité. Lorsqu'un équipement collectif vieillit, il devient nécessaire de le remplacer. Il s'agit alors d'une amélioration qui suppose la double majorité. Mais dans certains cas, les copropriétaires préfèrent supprimer l'équipement collectif devenu vétuste et le remplacer par des équipements individuels, dont la pose relève alors de l'initiative de chaque copropriétaire. Cette situation se présente souvent pour le chauffage. Elle a été posée à la Cour de cassation pour une installation de production d'eau chaude. Les copropriétaires avaient voté la suppression de l'installation commune au profit de ballons électriques individuels. La Cour d'appel avait admis que la double majorité était suffisante alors qu'un des copropriétaires voyait dans cette décision une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. La Cour de cassation confirme la décision : «ayant relevé que l'installation collective d'origine n'était pas en mesure, depuis plusieurs exercices, de faire face à la demande d'eau chaude sanitaire dans l'ensemble des logements, et que les documents produits démontraient la faisabilité de l'installation d'un ballon d'eau chaude dans chacun des types d'appartements de la copropriété, la Cour d'appel a souverainement retenu que la décision adoptée par les copropriétaires constituait une amélioration du fait des économies d'énergie occasionnées, ainsi que des difficultés techniques et du coût de la remise en état d'une installation vétuste et a pu en déduire que la décision avait été régulièrement adoptée à la double majorité de l'article 26» (Civ. 3e, 9 mai 2012). La décision n'impose pas la présentation de devis pour l'installation des ballons individuels, car elle ne nécessite pas de travaux sur les parties communes, mais des aménagements des parties privatives (même arrêt). La Cour confirme donc la possibilité de recourir à la notion d'amélioration pour décider de la suppression d'un équipement collectif, ce qui facilite la décision. Elle avait jugé que la suppression d'un chauffage collectif pour le remplacer par des chauffages individuels peut être adoptée à la double majorité (Civ. 3e, 25 janv. 1984). En raison de la vétusté de l'installation, il est plus rationnel et économique d'abandonner le système collectif.






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