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Tacite prorogation et tacite prolongation

le - - Immobilier

La loi de simplification du droit modifie quelques articles du Code de commerce sur les baux commerciaux.

L’article 2 de la loi du 22 mars 2012 parachève le travail engagé par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 (LME) dans la ligne de ce qu'avait préconisé la commission Pelletier en 2003. Il opère une clarification de vocabulaire et il réécrit un article. Le mot «reconduction» est remplacé par celui de «prolongation» dans quatre articles : L145-8 (droit au renouvellement), L145-10 (demande de renouvellement du bail par le locataire), L145-12 (prise d'effet du bail renouvelé) et L145-34 (bail ayant duré plus de 12 ans). Comme le rappelle le rapport à l'Assemblée, la tacite reconduction marque la formation d'un nouveau bail alors que la tacite prolongation manifeste la poursuite du bail en cours. L'article L145-9 est réécrit. Avant 2008, la loi prévoyait que le bail ne cesse que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. La LME a supprimé la notion d'usages locaux et indiqué que le congé devait être donné «pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance». La loi de 2012 remodifie cet article pour indiquer que les baux commerciaux «ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement». L'alinéa suivant prévoit : «à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.» Cet alinéa utilise le terme de prolongation et non plus de reconduction et il prévoit le recours au dernier jour du trimestre civil qui n'y figurait pas. Il faut donc distinguer deux cas :- Lorsqu'on est en présence d'une fin de bail (ou d'une fin de période triennale), le congé doit être donné pour la fin du bail ou de la période, en référence à la date anniversaire et non en référence à la fin du trimestre civil (art. L145-9 al. 1er).- Si on est dans la phase de tacite prolongation, faute de congé ou de demande de renouvellement, pour mettre fin au bail ainsi prolongé, il faut adresser au locataire un congé au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Il en est de même, indique le rapport, si le locataire prend l'initiative.La nécessité de se caler sur le dernier jour du trimestre pour donner congé est donc précisée dans son champ : elle ne concerne que l'hypothèse de la tacite prolongation, mais elle ne vise ni l'hypothèse de la fin de bail à son échéance contractuelle ni celle des périodes triennales.






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