Succession de baux dérogatoires

Un arrêt de la Cour d'appel de Paris a traité de la situation des parties à l'issue d'un bail dérogatoire. Selon l'article L 145-5 al. 2 du Code de commerce, si à l'expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail qui relève du statut. « Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local ». Ce texte évite que les parties puissent conclure une succession de baux dérogatoires pour un même local et échapper à la conclusion d'un bail relevant du statut.
Mais la jurisprudence a reconnu dans certains cas que les parties avaient entendu frauder la loi et que le bail devait être soumis au statut. La Cour de cassation a ainsi jugé (9 fév. 1994, n° 91-21907) que la signature de baux dérogatoires successifs avec le recours à des prête-noms « n'avait pour but que de faire échec à l'application du statut des baux commerciaux » et devait donc entraîner la nullité du second bail dérogatoire et la requalification du premier bail en bail de neuf ans. Dans cet arrêt (Paris 11 sept. 2012, n°12/00973), un premier bail dérogatoire de 16 mois avait été conclu entre un bailleur et une société. Puis un second bail dérogatoire de 21 mois avait été signé pour le même local par le même bailleur, mais avec une société locataire différente.
Le locataire revendiquait le statut car le gérant des deux sociétés était identique. La cour ne l'a pas admis car le fait que les deux sociétés aient le même gérant ne permet pas de les assimiler à une même personnalité juridique et que « le fait que la société Z. se soit à titre personnel acquittée des loyers dus pour le compte de la société Studio 87 est sans incidence à l’égard du bailleur et ne saurait conférer à la société Z. la qualité de signataire de la première convention, qu’ayant elle-même choisi de ne pas s’engager dans le bail précaire du 26 janv. 2009 pour une durée de 16 mois, pour des raisons qui lui sont propres et ce alors même que son inscription au RCS le lui permettait et de faire mentionner l’adresse du 87 rue d’A. comme lieu d’exploitation de son commerce à compter du 1er sept. 2009, elle ne saurait imposer à un tiers de tirer les conséquences de sa propre attitude pour revendiquer l’application des dispositions des alinéas 2 et 3 de l’art. L 145-5 dans des conditions qui ne sont manifestement pas réunies ». Le bailleur ayant demandé le départ de la locataire, celle-ci est jugée sans droit ni titre. La fraude au droit du locataire n'est pas reconnue.

Bertrand Desjuzeur