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Substitution ou cession de promesse de vente

le - - Immobilier

Substitution ou cession de promesse de vente
Bertrand Desjuzeur

En cas de clause de substitution, les formalités de l'article 1690 du Code civil ne sont pas requises.

Une promesse de vente peut contenir une clause de substitution, autorisant le bénéficiaire de la promesse à se substituer une autre personne pour la réalisation de l'acte authentique. En cas de substitution, le bénéficiaire de la promesse doit-il informer le promettant selon les formalités de l'article 1690 du Code civil ? Cet article, qui s'applique aux cessions de promesses de vente, impose une information du vendeur réalisée soit par signification par huissier soit par son acceptation dans un acte authentique. La jurisprudence avait déjà indiqué, pour une promesse unilatérale de vente, que les formalités de l'article 1690 ne sont pas applicables à la substitution (Civ. 3e, 13 juillet 1999). Mais pour une promesse synallagmatique, la solution inverse semblait s'imposer (Civ. 3e, 7 juillet 1993). Dans une affaire récente, la Cour de cassation a nettement indiqué que les formalités de l'article 1690 du Code civil n'étaient pas applicables à la substitution. Il s'agissait d'une promesse de vente consentie avec faculté de substitution. L'acquéreur avait fait usage de cette faculté au profit d'une SCI. Or, le vendeur soutenait que les formalités de l'article 1690 auraient dû être respectées. La Cour d'appel avait estimé que cela n'était pas nécessaire et la Cour de cassation confirme cette solution : «Mais, attendu que la Cour d’appel a retenu, à bon droit, répondant aux conclusions, que le fait pour les bénéficiaires d’un «compromis de vente» de se substituer un tiers ne constituait pas une cession de créances et n’emportait pas obligation d’accomplir les formalités de l’article 1690 du Code civil» (Civ. 3e, 12 avril 2012, n°11-14 279). La solution est donc très nette : l'article 1690 n'est pas applicable à la substitution pour un compromis de vente, c'est-à-dire pour une promesse synallagmatique de vente. En l'espèce, la SCI qui avait été substitué au bénéficiaire de la promesse a donc pu exiger la réalisation de la vente à son profit, quand bien même le vendeur n'avait pas été officiellement informé de la substitution d'acquéreur par acte d'huissier ou acceptation par acte authentique. La substitution permet donc plus facilement à l'acquéreur qui ne souhaite pas réaliser la vente à son profit de trouver un autre acquéreur pour le remplacer. Elle est également bien adaptée au cas d'une société civile immobilière en cours de constitution. Un des futurs associés de la SCI peut ainsi signer la promesse de vente en son nom propre et se faire substituer la SCI entre la date de signature de la promesse et l'acte authentique, ce qui laisse le temps de constituer la société.






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