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Stratégie d'éviction au regard des dispositions du statut des baux commerciaux

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Stratégie d'éviction au regard des dispositions du statut des baux commerciaux
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Par My-Kim Yang-Paya, avocat associée SCP Seban & Associés, membre du Conseil de l'Ordre de Paris, et Alexane Raynaldy, avocat au barreau de Paris, SCP Seban & Associés.

La gestion d'un bail commercial n'est pas une chose facile. Nonobstant les modifications qui sont intervenues dernièrement (loi Pinel et loi Macron, outre la réforme du droit des contrats), il est souvent difficile d'allier, d'un côté, la rentabilité du bien donné à bail et, de l'autre côté, de maîtriser les délais dans lesquels le bien pourra être disponible, soit pour sa mise en vente, soit pour une reprise par des héritiers par exemple.

Il est donc nécessaire de mettre en place une véritable stratégie d'éviction à l'égard du preneur en poursuivant ces deux objectifs :

- Disposer des lieux libérés de toute occupation dans les délais compatibles avec un projet à plus ou moins long terme ;

- Convenir d'une indemnité qui soit la plus faible possible, afin de ne pas mettre en cause l'économie globale du projet envisagé.

Le principe en matière de baux commerciaux est celui du droit au renouvellement du bail commercial au profit du preneur.

En vertu de l'article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut néanmoins délivrer congé avec refus de renouvellement sous la condition expresse de payer au locataire une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. (I)

Dans une optique de valorisation optimale, le bailleur peut aussi décider d'offrir le renouvellement en donnant ensuite congé à l'expiration de la première échéance triennale au visa de l'article L 145-18 du code de commerce. (II)

À toutes fins utiles, il peut être aussi opportun de considérer la stratégie du droit d'option. (III) mais en tout état de cause, une indemnité d'éviction sera due.

I.  Sur le congé avec refus de renouvellement

Si le bail consenti est arrivé à terme et se poursuit depuis par tacite reconduction, il est à durée indéterminée (Cass. Civ 3e 27 janvier 1999 n° 109 D, District de Reims c/Marques Moco : RJDA 3/99 n°261 ; Cass. Civ 3e 12 mars 2002 n° 482 F-D, Sté Nouvelle des Établissements Paul Bourlet c/ Lescot : Administrer octobre 2002 p. 20 ; Cass. Civ 3e 23 mars 2004 n° 386 F-D, Elahiani c/ SCI Immo Gloriette : RJDA 7/04 n° 792 ; Cass. Civ 3e 7 décembre 2004 n° 1351 F-PB, Sté La Belle Bleue c/ SCI Billancourt : RJDA 3/05 n° 235).

À la différence d'un bail non encore échu, il peut donc prendre fin à tout moment par un congé donné par le bailleur (ou le locataire) en respectant le délai de préavis prévu à l'article L 145-9, al. 1 du code de commerce ou par une demande du locataire, soit pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.

Il peut être également opportun pour le bailleur de privilégier la stratégie de l'inaction en attendant que le preneur sollicite lui-même le renouvellement avant de délivrer un tel congé.

Si une telle option permet de tirer profit de la faible valeur actuelle du droit au bail, et par conséquent de procéder à une éviction à moindre coût, elle présente toutefois l'inconvénient de ne pas offrir de valorisation optimale des lieux. Aussi, dans un souci de valorisation, il est souvent plus intéressant d'envisager la stratégie du congé avec offre de renouvellement.

II.  Congé avec offre de renouvellement

Une telle stratégie se déroule en deux étapes : en premier lieu, délivrer congé avec offre de renouvellement au preneur, pour envisager, en second lieu, la délivrance d'un congé à l'expiration de la première échéance triennale et ce, afin de permettre à la fois une valorisation foncière et le respect des délais imposés pour disposer du bien.

En effet, si le bail se poursuit par tacite reconduction depuis plus de douze ans, le loyer théorique de renouvellement serait ainsi fixé à la valeur locative lors du prochain renouvellement éventuel, soit dans la majorité des cas à un montant bien supérieur au loyer actuel.

Le bailleur pourrait donc avoir tout intérêt à proposer le renouvellement afin de percevoir un loyer renouvelé supérieur au loyer actuel en attendant de donner congé au preneur à l'expiration de la première échéance triennale, selon l'article L 145-18 du code de commerce susvisé.

Il résulte cet article susvisé que :

« Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.

Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et
L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles. (…)

Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58. »

À la différence d'un congé classique, l'intérêt d'un congé pour construire ou reconstruire réside notamment dans le fait qu'il peut être signifié pour le terme d'une période triennale, en cours de bail, conformément à l'article L 145-4 alinéa 2 (v. J-D Barbier, Originalité et banalité du congé pour construire ou reconstruire en cours de bail, Gaz. Pal ; 1995.1, doctr. P. 250).

La faculté de reprise pour reconstruire est ainsi donnée au propriétaire bailleur : l'auteur de la reprise doit être le propriétaire des constructions destinées à être démolies. La faculté n'est pour autant pas liée à la possession d'un permis de construire, mais à la preuve de l'intention de démolir et reconstruire. (Cass. Com 8 octobre 1958, Bull. cass. 1958 n°337, p. 283 ; Cass. Com 20 janvier 1959, Bull. cass. 1959, n° 31 p. 27 ; CA Paris 3 mars 1992, Loyers et copr. 1992, comm. 443).

La déclaration de reprise du bailleur est présumée sincère (Cass. Com. 1er juillet 1958, Bull. Cass ; 1958.3, n° 289, p. 242 ; comp. Cass. Com 23 février 1953, Bull. Cass. 1953, n° 80, p.55 ; CA Paris 16e ch A, 3 mars 1992, Loyers et Copro., comm. 433). Les juges n'ont pas à rechercher les mobiles qui conduisent le propriétaire à reconstruire, dès lors que l'article L 145-18 du code de commerce n'exige nullement que la reconstruction ait lieu dans un but déterminé (Cass. Com. 21 avril 1958, Bull. cass. 1958.3, n° 155, p. 127 ; CA Paris 16e ch. B, 31 janvier 2008, juris-data 2008-356097)

Dans un souci de parfaite sécurité juridique, il est toutefois conseillé de justifier en toute transparence l'intention réelle de démolir et de reconstruire : en effet, en cas d'indices sérieux permettant de douter des intentions réelles du bailleur, une expertise pourrait être ordonnée. (CA Paris 29 septembre 1994, Gaz. Pal. 1995.2. somm. p.628, note Ph-H. Brault).

Le bailleur peut ainsi offrir le renouvellement avant de signifier par acte extrajudiciaire, un congé visant l'article L. 145-18 du code de commerce, au plus tard six mois avant l'expiration de la première échéance triennale.

Toutefois, et dans un souci de parfaite information, si une telle option a pour avantage de lui permettre une valorisation foncière optimale, elle présente néanmoins quelques inconvénients.

En effet, il conviendra de tenir compte de l'aléa judiciaire inhérent à toute procédure (1) et de la longueur de ce type de procédure en fixation, engendrant le plus souvent la nomination d'un expert judiciaire chargé de déterminer la valeur locative des lieux environnants.

En effet, en la matière, il y a lieu de préciser l'application d'un délai de prescription biennale au visa de l'article L 145-60 du code de commerce : les parties disposent alors d'un délai de deux ans pour faire fixer, en premier lieu le loyer renouvelé, et en second lieu, l'indemnité d'éviction. Une telle prescription doit en outre se conjuguer avec l'éventuelle nomination d'un expert et des délais judiciaires relativement longs et aléatoires. En d'autres termes, en optant pour une telle stratégie, il y a tout lieu de penser que l'éviction ne puisse pas être solutionnée dans les délais imposés par la convention de portage, c'est-à-dire avant octobre 2017 au plus tard.

Par ailleurs, il m'apparaît important de vous indiquer qu'une telle option doit également prendre en compte un ultime aléa concernant le montant de l'indemnité d'éviction d'ici quelques années, eu égard à la possibilité d'une augmentation de la valeur du droit au bail et/ou d'une revalorisation du fonds de commerce, actuellement déficitaire.

Autrement dit, si une telle stratégie présente l'avantage de permettre une valorisation foncière optimale, elle se confronte à un certain nombre d'aléas qui ne permettent pas d'affirmer avec une exacte certitude que tous les objectifs du bailleur pourront être respectés.

La problématique des délais impératifs imposés au bailleur pourrait s'avérer plus malléable au travers de l'exercice du droit d'option.

III. L'exercice du droit d'option

Cette stratégie consiste pour le bailleur à offrir le renouvellement au preneur, ou plus opportunément, à attendre que le preneur sollicite le renouvellement, pour ensuite exercer son droit d'option selon l'article L 145-57 du code de commerce.

Cette telle faculté est offerte :

- tant qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties sur le montant du loyer (Cass. Civ 3e 6 décembre 1995 n°2184 D, SARL Les Grands Bains Simart c. Rohmer)

- tant que l'action en fixation du loyer n'est pas prescrite (Cass. Civ 3e 5 octobre 1994 n° 92-11.970)

Mais en tout état de cause, il doit l'être au plus tard dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer. (Art. L 145-57 du code de commerce).

Il s'agit là d'une limite maximale : en effet, aucune disposition légale n'interdit l'exercice du droit d'option avant la fixation judiciaire du montant du loyer et avant même l'introduction de la procédure en fixation du loyer. (Cass. Civ 3e 9 octobre 1974 n °73.11.561 ; Cass. Civ 3e 15 février 1983 n° 81.11.486 ; Cass. Civ 3e 2 décembre 1992 n°1713 ; Cass. Civ 3e 31 mars 1998 n° 507 D)

A.  Irrévocabilité de l'option

Aux termes de l'article L 145-59 du code de commerce, la décision du bailleur de refuser le renouvellement du bail en application de l'article L. 145-57 est irrévocable.

B.  Indemnité d'occupation

Quelle que soit la partie qui exerce le droit d'option, celui-ci agit rétroactivement et le locataire devient alors occupant sans droit ni titre à compter de la date d'expiration du bail et doit donc une indemnité d'occupation. (Cass. Civ 3e 30 septembre 1998 n°1373 PF pour l'exercice par le locataire du droit d'option)

À cet égard, l'indemnité d'occupation, définie comme la contrepartie financière du droit au maintien dans les lieux du locataire à l'échéance du bail, non renouvelé, est calculée d'après la valeur locative des locaux.

Autrement dit, à compter de l'exercice de son droit d'option, le bailleur deviendra créancier d'une indemnité d'occupation égale au montant de la valeur locative des locaux à compter de l'expiration du bail initial jusqu'à la libération effective des lieux loués.

C.  Paiement des frais

Conformément à l'article L 145-57 du code de commerce, celui qui exerce l'option doit supporter « tous les frais ».

Sont exclusivement concernés les frais exposés à l'occasion de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé.

Ces « frais » comprennent éventuellement les dépens afférents à l'instance, ce qui inclut ceux d'une éventuelle expertise. En revanche sont exclus les honoraires d'avocats dès lors qu'ils peuvent faire l'objet d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. (CA Paris 5 mai 2000, 16e chambre, Mandel c/ SA Jacob : AJDI 2000 p. 735)

Des dommages-intérêts supplémentaires ne peuvent être demandés que s'ils ont été prévus au contrat. (CA Nîmes 10 octobre 1996 n° 95-190)

D.  Motivation

La jurisprudence admet que ce droit d'option est ouvert même si le bailleur a obtenu une décision conforme à sa demande. (CA Chambéry, ch. Com., 1er juin 2010, Loyers et Copropriété 2010, comm. 320, obs. E.C Cass. 3e civ., 9 oct. 1974 : Bull. civ. 1974, III, n° 349 ; Gaz. Pal. 1974, 2, somm. p. 274 ; JCP G 1975, II, 18065, note Boccara) De telles circonstances ne suffisent pas à caractériser un abus dans l'exercice du droit d'option.

E.  Risques éventuels

La stratégie du droit d'option n'est pour autant pas sans risque éventuel.

En effet, le bailleur peut toujours exercer son droit d'option tant qu'aucun accord sur le prix du loyer renouvelé n'est intervenu entre les parties. Ce qui est relativement simple tant que le preneur ne s'est pas encore manifesté.

Toutefois, le jour où le preneur prend l'initiative de demander le renouvellement, le bailleur est dans l'obligation de répondre au preneur et ce, par la formulation d'une demande chiffrée sur le montant du prix du loyer renouvelé.

Cependant, le preneur peu très bien, contre toute attente, revenir sur son argumentation et accepter la demande du bailleur. Autrement dit, dans une telle hypothèse, un accord entre les parties sur le prix serait automatiquement formé et par conséquent, le bailleur ne pourra plus exercer son droit d'option. (L'absence d'accord sur le prix étant une des conditions exigées pour exercer ce droit d'option).

Par conséquent, la stratégie du droit d'option présente l'avantage de permettre une valorisation foncière optimale puisqu'à compter de l'exercice du droit d'option, le bailleur devient créancier d'une indemnité d'occupation égale à la valeur locative des lieux loués depuis l'échéance du bail. Elle permet en outre une plus grande souplesse quant au jeu des délais puisque, outre un délai maximal, le droit d'option peut être exercé à tout moment tant que les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le prix.

Toutefois, comme dans la précédente stratégie du renouvellement avec délivrance d'un congé triennal, une telle option doit nécessairement se conjuguer avec l'aléa du montant de l'indemnité d'éviction d'ici quelques années.

(1) Aléa concernant la procédure de résiliation triennale avec la question de la validité d'un congé pour démolition selon L 145-18 (appréciation au cas d'espèce).




Emilie BOUSQUET
Journaliste

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