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Renoncer à signer un bail professionnel

Il était possible à un locataire de renoncer au statut des baux professionnels, dès avant la loi du 4 août 2008.

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Un arrêt de la Cour d'appel de Paris (10 oct. 2012, n° 10/23 581) permet de faire le point sur la faculté pour un locataire de renoncer au statut du bail professionnel prévu par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986. Un bail commercial de 9 ans avec une période ferme de 6 ans avait été conclu pour des locaux de bureaux avec une société d'avocats avec effet au 1er septembre 2007. Par avenant du 15 septembre 2007, le locataire avait explicitement renoncé à se prévaloir du statut de l'article 57 A. Or en décembre 2009, il avait donné congé en visant cet article. La Cour a admis qu'il avait valablement renoncé au régime de l'article 57 A et donc qu'il ne pouvait pas donner congé à tout moment.

L'arrêt indique : « s'agissant pour l’article 57 A d’une disposition d’ordre public de protection, la renonciation à son bénéfice n’était cependant possible qu'à la double condition de procéder d’une volonté non équivoque et de porter sur un droit acquis. » La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 a autorisé un locataire, qui relève en principe du régime des baux professionnels, à conclure avec son bailleur un bail commercial. L'article L 145-2 1 du code de commerce a été complété par un 7e selon lequel par dérogation à l'article 57 A, le régime des baux commerciaux s'applique « aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ».

Depuis 2008, les professionnels ont donc le choix entre le régime du bail professionnel et celui des baux commerciaux. Mais avant la loi de 2008, le locataire pouvait renoncer à un ordre public de protection à deux conditions. La première est la volonté non équivoque de renoncer au régime du bail professionnel. La cour juge ici que la renonciation de la société d'avocats, qui figurait dans l'avenant au bail, était « claire et non équivoque ». La seconde condition est de porter sur un droit acquis.

La renonciation du locataire résultait de la signature de l'avenant du 15 septembre 2007 ; il consacrait la renonciation du locataire à un droit acquis puisque ce droit résultait du bail initial conclu en mai 2007 avec effet au 1er septembre 2007. Il était donc possible mais délicat de mettre en œuvre efficacement une renonciation à se prévaloir du régime des baux professionnels. Le locataire devait procéder en deux temps : conclure un bail et ultérieurement renoncer à se prévaloir du statut des baux professionnels. La loi de 2008 a utilement simplifié les choses en permettant dès le début de la relation locative d'opter clairement pour le statut des baux commerciaux.

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