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Rencontre avec Jean-Michel Hocquard

le - - Actualité - Interview

Maître Hocquard, avocat au Barreau de Paris, spécialiste des adjudications, fait le point du marché des adjudications en ce début d'année 2013. Pour lui, plus que jamais, l'emplacement du bien proposé à la vente est primordial. A ce titre, tous les arrondissements de Paris sont plébiscités par les enchérisseurs. La situation semble très différente en banlieue et en province…

Comment se porte actuellement le marché des adjudications ?

Jean-Michel Hocquard : Le marché des adjudications continue à suivre de près celui de gré à gré. Le phénomène est net à Paris où le résultat des enchères est assez souvent au-dessus de la valeur du marché.

Le nombre de biens en adjudication a baissé en 2012 ?

J.M.-H : Pas spécialement en 2012. Ce nombre a également chuté les années précédentes. On peut évaluer la baisse à environ 50 % par rapport au potentiel d'il y a quatre ou cinq ans. En fait, nous voyons les ventes judiciaires trois à quatre ans après les premières démarches amiables ; le temps qu'un prêt ne fonctionne pas, que le créancier mette en recouvrement et que le dossier arrive enfin chez nous. Le marché des adjudications a baissé parce qu'on ne construit plus dans la capitale. Je pense que nous sommes à présent arrivés à l'étiage. 2013 devrait ainsi être assez proche de 2012.
En revanche, les prix restent extrêmement soutenus. Premier principe : à Paris, tout se vend ! On ne reste jamais avec un bien sur les bras.

La crise n'a donc pas d'influence sur le marché des adjudications ?

J.M.-H : Non, à Paris, la crise n'a aucun effet. Ce n'est pas vrai ailleurs. D'autres secteurs sont affectés, à cause par la conjoncture défavorable et par des excès de placement immobilier… Je pense notamment à l'ex-loi Scellier. Beaucoup de particuliers ont voulu faire de la défiscalisation sans se poser les questions essentielles –le bien est-il de qualité ? Pourra-t-il être loué facilement ? Etc.- et surtout en sous-estimant totalement la notion d'emplacement. Nous avons actuellement des adjudications sur des opérations Scellier qui se passent très mal, car le prix d'achat a été surestimé. L'acquéreur n'a vu que l'intérêt fiscal, sans se soucier de l'intérêt immobilier.
Nous observons même ce phénomène dans le contentieux. Des gens qui ne peuvent pas rembourser leur prêt poursuivent tous les intervenants, le constructeur, le vendeur et le prêteur, leur reprochant de les avoir laissé conclure une opération qui, contrairement aux promesses, les a mis en difficulté. Considérant qu'il peut effectivement y avoir vice de consentement, la justice va jusqu'à la nullité de la vente, quand certains aspects de l'affaire ont été cachés à l'acquéreur malheureux. En province et en grande banlieue, ce problème s'ajoute à celui de la crise pour déboucher sur des adjudications dont les résultats sont moins élevés que les prix du marché local. Le phénomène du -20 % est un peu la règle. La vente forcée qui se brade ne vaut évidemment pas pour les beaux emplacements.

L'emplacement du bien semble pour vous essentiel…

J.M.-H : J'observe le marché immobilier dans un petit village du Sud de la Seine-et-Marne où je suis élu local. Nous nous apercevons que plus rien ne se vend au-dessus de 200 000 euros. Un entrepreneur a voulu faire une opération de lotissement. Il avait prévu cinq lots. Il a finalement édifié une seule maison contemporaine, à ossature bois, tout à fait originale et sympathique. La construction lui est revenue à 250 000 euros, environ 30 % de plus qu'une maison ordinaire, compte tenu des normes d'isolation en vigueur. Ce qu'il a réalisé est formidable, mais il n'est pas dans le marché. Ce bien ne trouve pas preneur ! Si l'entrepreneur avait investi à proximité d'une gare ou dans un secteur plus résidentiel, il aurait pu vendre cette maison 350 000 euros. Une fois encore, la qualité de l'emplacement est la règle d'or ! C'est de plus en plus vrai. Dès que le marché est difficile, les distorsions d'amplifient.
Les ventes à Paris le confirment. La rareté amplifie la valeur. On vérifie ce phénomène quand une adjudication ne tient pas ses promesses. Immanquablement, dans les dix jours, on a la surenchère qui arrive. Malgré les 10 % supplémentaires et les frais, nous enregistrons encore des enchères supérieures lors de la nouvelle vente.

Comment se concrétise une surenchère ?

J.M.-H : Une nouvelle vente est organisée. La surenchère annule les effets de la première adjudication. On reprend la procédure à zéro, en refaisant de la publicité, généralement la même que la première fois, avec simplement un montant de mise à prix différent : celui de la première adjudication plus 10 %. L'affaire arrive à l'audience dans les mêmes conditions que la première vente. Il peut alors y avoir plusieurs surenchérisseurs.

La publicité est un catalyseur d'enchères ?

J.M.-H : Oui, la conception de la publicité d'une vente est très importante. Dans cette communication, nous suivons le cahier des conditions de vente, puisque c'est une obligation des textes, mais en même temps, dans la présentation de l'annonce, nous pouvons avoir une accroche incitative pour attirer les éventuels enchérisseurs. Personne ne peut d'ailleurs nous le reprocher. Tout le monde y trouve son intérêt : le poursuivant et éventuellement les autres créanciers, le vendeur forcé, mais aussi les avocats qui sont payés, comme les notaires, à l'émolument. Mieux le bien se vend et mieux nous sommes rémunérés.
La publicité des ventes par adjudication a beaucoup évolué ces dernières années, d'abord en vertu du décret de 2004, puis par le décret de 2006 qui a repris une bonne partie de l'acquis en l'améliorant. Nous avons aujourd'hui un système un peu onéreux, mais qui, en tout cas à Paris, est parfaitement admis par les enchérisseurs. Quand on veut bien vendre, il faut bien choisir le bon support. Voilà une autre règle !

Avec des prix proches de ceux du marché de gré à gré, les marchands de biens s'intéressent-ils toujours aux ventes par adjudication ?

J.M.-H : Ils sont toujours là, même si leur présence a longtemps été critiquée, au prétexte qu'ils venaient « faire des affaires », au sens péjoratif du terme. Ce sont pourtant des gens qui savent calculer la rentabilité d'un produit et ce qu'ils vont pouvoir en faire. Ils apprécient parfaitement le coût des travaux et souvent, ce sont eux qui achètent les appartements ou les maisons en mauvais état, dont aucun particulier ne veut. Ce sont un peu les nettoyeurs de tout ce qui n'intéresse personne, le fond du marché. C'est pour cela qu'ils sont nécessaires et positifs pour ce marché immobilier. On voit le phénomène lors des enchères. Vous avez d'abord les particuliers qui croient réaliser une bonne affaire. Cinq ou six enchères fusent rapidement, mais à petits prix. Le marchand de biens arrive alors. Lui a fait son calcul. Il sait qu'il a de la marge et il est patient. Arrivent enfin ceux qui sont viscéralement intéressés. C'est le propre des enchères. C'est là qu'elles s'envolent. Les marchands de biens savent jusqu'où ne pas aller. Ce sont de bons animateurs du marché.
Hors Paris, il y a aujourd'hui des secteurs terribles où même les marchands de biens ne vont plus et où personne n'achète. C'est un drame lié à la crise. Des immeubles n'ont plus de syndic, les copropriétaires ne peuvent plus payer les charges. Les mairies doivent intervenir, notamment au niveau du chauffage et de l'électricité. Dans ces copropriétés à la dérive, les organismes financiers renoncent à l'adjudication et finissent par passer les dossiers en pertes et profits…

Plus d’informations sur le site de Maître Jean-Michel Hocquard : www.avoquard.com




Jean-Paul VIART
Journaliste

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