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Réforme de la copropriété : quelles nouveautés ?

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Réforme de la copropriété : quelles nouveautés ?
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L'ordonnance du 30 octobre 2019 réforme la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Sans révolutionner la matière, elle comprend un certain nombre de dispositions nouvelles. Retour sur les apports de ce texte.

La loi Élan du 23 novembre 2018 a donné habilitation au Gouvernement de réformer la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis par la voie d'ordonnance. Celle du 30 octobre 2019 comporte des dispositions qui entreront en vigueur dès le 1er juin 2020 et devra être ratifiée avant le 31 de ce mois. Si elle n'est pas révolutionnaire et conserve les grands équilibres instaurés par la loi de 1965, cette ordonnance comporte néanmoins 20 % de nouvelles mesures, présentées lors d'une conférence organisée par le cabinet Cheuvreux et menée par le professeur Hugues Périnet-Marquet et Maître Michèle Raunet.

Elle permet une meilleure gestion des copropriétés existantes et appuie la réflexion actuelle sur la densification pavillonnaire. En effet, avec de nouvelles règles de gestion plus souples, les propriétaires uniques seront surement moins réticents à accepter l'arrivée d'un autre propriétaire sur leur parcelle et participeront davantage à ce processus.

Un assouplissement du champ d'application du régime de copropriété

Un des apports de l'ordonnance est la révision de l'article 1er de la loi de 1965. Antérieurement, les immeubles dont la propriété était répartie par lots entre plusieurs personnes étaient automatiquement soumis au statut de la copropriété. Désormais, l'article qui n'est applicable que de manière supplétive aux immeubles ou groupes d'immeuble bâtis à destination totale, autre que d'habitation, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Ces immeubles pourront donc, soit, rester soumis au régime de la copropriété, soit, se soustraire de ce régime par la mise en place d'une convention contraire créant une organisation différente de celle prévue par la loi de 1965. L'immeuble, bien que divisé en lots de copropriété, sera alors soumis à un autre mode de gestion, telle qu'une association foncière urbaine libre (Aful) ou une association syndicale libre (ASL).

La plupart des copropriétaires étant propriétaires de lots d'habitation, cette mesure impactera peu d'entre eux. Pour les copropriétés à usage exclusif de bureaux et/ou de commerce, les propriétaires jouiront d'une plus grande liberté puisque ces immeubles pourront déroger à la loi de 1965 et être gérés par une structure de gestion pouvant s'adapter efficacement aux contraintes liées à leur activité.

Les copropriétés existantes à destination totale autre que d'habitation, ainsi que les ensembles immobiliers existants soumis au statut de la copropriété, pourront quant à eux sortir du régime de la copropriété par une décision prise à l'unanimité des copropriétaires.

Modifications relatives aux droits et obligations généraux des copropriétaires

L'ordonnance du 30 octobre 2019 apporte quelques modifications concernant les charges, servitudes, travaux d'intérêts collectifs qui incombent aux copropriétaires mais également s'agissant de son droit de jouissance privative.

Fidèle à la jurisprudence de la Cour de cassation, l'ordonnance prévoit que les servitudes ne peuvent être constituées sur une partie commune au profit d'un lot.

Les travaux d'intérêt collectif ont, eux, été profondément modifiés. Désormais, le propriétaire qui a un droit absolu sur ses parties privatives doit, par exception, admettre certaines contraintes, dont la réalisation de travaux d'intérêt collectif, à ce jour non listés, qui étaient auparavant limités à certains types de travaux. Par ailleurs, ces derniers privant souvent les propriétaires de la jouissance de leur lot, l'ordonnance leur donne désormais droit à une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive. Ces travaux sont laissés à l'appréciation de la copropriété mais restent sous le contrôle du juge.

Enfin, peu de nouveauté sur le sujet de la détermination des charges que le titulaire du droit de jouissance privative supporte. Les modes de répartition des charges doivent être, quant à eux, clairement précisés tant pour les parties communes générales que pour les parties communes spéciales.

Garanties de paiement étendues

Une autre nouveauté apportée par l'ordonnance vise les garanties de paiement des charges existantes. Le privilège du bailleur a ainsi été étendu au syndicat de copropriétaires qui peut se faire payer sur les meubles garnissant les lieux et, si les lieux sont loués, sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. De plus, avec l'ordonnance, toutes les créances du syndicat sont garanties par le privilège immobilier spécial, permettant de payer en priorité les créances du syndicat pour l'année en cours et les deux années passées. Sur la question de maintenir le privilège immobilier du syndicat comme un privilège occulte, le débat reste ouvert, certains estimant qu'ils devraient être inscrit mais jusqu'à ce jour, et c'est encore le cas dans l'ordonnance du 30 octobre 2019, le ministère de la justice a résisté à ces demandes.

L'ordonnance modifie également l'article 16-1 de la loi de 1965 qui prévoit, dans l'hypothèse où la copropriété vend une partie commune, que la somme en résultant sera répartie entre tous les copropriétaires puisque la partie commune vendue appartient à tous les copropriétaires qui en détiennent une quote-part indivise. Jusqu'à l'ordonnance, le produit de la vente était reversé aux copropriétaires sans tenir compte des créances que pouvait avoir le syndicat sur l'un des copropriétaires. Désormais, le syndicat va pouvoir se faire payer sur des ventes de parties communes et verser uniquement ce qui sera dû après apurement des comptes.

Apports relatifs aux syndicats

L'ordonnance permet à l'assemblée générale de déléguer des pouvoirs au conseil syndical concernant les décisions qui relèvent de la majorité de l'article 24 de la loi de 1965. L'assemblée générale se déleste d'une partie de ses pouvoirs afin de se recentrer sur des ordres du jour beaucoup plus restreints et portant sur les décisions les plus importantes pour la copropriété, sans enlever quelque pouvoir que ce soit au syndic.

Enfin, s'il fallait, jusqu'alors, qu'il existe plusieurs bâtiments distincts pour constituer des syndicats secondaires, il est désormais possible de constituer des syndicats secondaires au sein d'un ensemble immobilier se composant de plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents.n




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