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Quelle portée pour un droit de préemption contractuel ?

La Cour d'appel de Paris s'est prononcée sur la porté d'un droit de préemption accordé à un locataire dans un bail commercial.
Quelle portée pour un droit de préemption contractuel ?
B. Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Alors que le locataire est investi par la loi du 6 juillet 1989 d'un droit de préemption en cas de congé en fin de bail dans un local d'habitation, le locataire d'un bail commercial ne bénéficie pas systématiquement d'un tel droit. Le statut des baux commerciaux n'accordant pas légalement un droit de préemption, celui-ci relève de la liberté contractuelle.

Dans l'affaire jugée par la cour de Paris le 6 février 2013, un bail portant sur des locaux de bureaux comportait une clause selon laquelle le bailleur devait accorder un droit de préemption au profit du preneur « en cas de vente des locaux faisant l’objet du bail ». Or le bailleur avait décidé de vendre la totalité de l'ensemble immobilier abritant pour partie les locaux donnés à bail. Il avait donc conclu un contrat de vente avec un tiers sur la totalité de l'immeuble, sans offrir la vente au locataire. Celui-ci estimait que la vente était nulle car conclue en violation du droit de préemption. La Cour d'appel de Paris n'a pas admis cette analyse et jugé que « le droit de préférence constitue une limitation du doit de propriété pour le propriétaire d’un bien de contracter librement et cette limitation contractuelle doit donc s’appliquer strictement ;

L’objet de la vente et celui du droit de préemption au profit du preneur à bail étant différents, l’application de la clause instituant un tel droit ne saurait conduire en l’espèce à imposer aux propriétaires de diviser leur bien en vue de le céder à des personnes distinctes alors que l’ensemble immobilier objet de la vente, composé de bâtiments pour partie à usage d’habitation et pour partie à usage de commerce et d’une cour […] constitue une unité autonome […] et qui porte sur une propriété […] dont les époux P. ont fait l’acquisition par acte unique » (Paris, 6 février 2013, n°09/14 940).

En matière de baux d'habitation, la cour de Paris avait pu retenir une solution inverse (4 fév. 2003), mais le fondement légal du droit pouvait expliquer la décision.

Ce nouvel arrêt applique au contraire le principe d'interprétation stricte des clauses qui limitent le droit de propriété.

A l'avenir, il est loisible aux rédacteurs de contrats de préciser les différentes hypothèses pour bien identifier le champ d'application du droit de préemption. Mais les clauses existantes doivent s'interpréter à la lumière de cet arrêt : lorsque le bail commercial accorde un droit de préemption au preneur en cas de « vente des locaux loués », la clause doit s'interpréter strictement et ne s'applique pas lorsque le bailleur vend la totalité de l'immeuble.

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