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Quelle portée pour le mandat de vente ?

le - - Immobilier

La Cour de cassation s'est prononcée sur la portée à donner au mandat confié à un agent immobilier.

Dans un arrêt du 12 avril 2012, la Cour de cassation a statué sur la portée du mandat de vente confié à un agent immobilier. L'affaire était très caractéristique : le propriétaire d'un bien immobilier avait confié un mandat de vente à une agence immobilière. L'agence avait trouvé un acquéreur au prix maximum indiqué dans le mandat, mais le propriétaire avait refusé de signer le compromis. La Cour d'appel avait néanmoins déclaré valide le compromis signé par l'agence, mais sa décision est censurée par la Cour de cassation. Selon cet arrêt, en statuant ainsi «sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, la Cour d'appel a violé» les articles 1 et 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 72, alinéa 3, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (Civ. 3e, pourvoi n°10-28 637). L'article 72 du décret de 1972 (d'application de la loi Hoguet) prévoit que «lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention». Il résulte de cette disposition qu'un mandat ne permet pas, de façon générale, à l'agence immobilière de signer la promesse de vente (qu'elle soit unilatérale ou synallagmatique) pour le compte de son mandant. Pour que le mandataire puisse engager son mandant, il doit disposer de ce pouvoir en vertu d'une clause expresse. La Cour de cassation avait déjà indiqué en 2006 (Civ. 1e, 27 juin 2006) qu'un mandat d'entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours habituellement à une opération visée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément. Cet arrêt de 2012 le confirme. Le mandat qui est signé par l'agence est donc frappé de nullité. Il s'agit d'une nullité relative (Civ. 1e, 2 novembre 2005), qui ne peut être demandée que par le client. En raison de la nullité, le contrat ne peut pas donner lieu à une réalisation forcée (Civ. 1e, 8 juillet 1986). En conclusion, dans cette affaire, le mandant n'était pas engagé par la signature du compromis par l'agence. On peut retenir de cet arrêt que lorsque l'agence a trouvé un acquéreur au prix indiqué au mandat, l'agence (pas plus que le candidat acquéreur qui a été trouvé par ses soins) ne peut contraindre le mandant à signer. Mais cela ne veut pas dire pour autant que le mandataire soit dépourvu de tout recours. Il pourrait engager en effet une action en dommages et intérêts à l'encontre de son client.






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