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Quel loyer après le congé ?

La cour d'appel de Paris s'est prononcée sur la situation des parties lorsque, après avoir reçu un congé avec offre de renouvellement, le locataire exerce son droit d'option et donne congé.
Quel loyer après le congé ?
AP - Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

L'article L 145-47 du code de commerce indique que pendant la durée de l’instance en fixation du loyer, le locataire continue à payer les loyers échus, au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie.

Dans l'arrêt de la cour d'appel de Paris (26 février 2014, n° 12/05 634), une SCI avait donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement pour des locaux de bureaux pour le 31 août 2006, puis l'avait assignée en fixation du prix du loyer. La locataire avait alors exercé son droit d’option et donné congé pour la fin 2008 et finalement quitté les lieux fin 2009.

La cour d’appel statue sur la nature de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à l'exercice du droit d'option et jusqu’à la libération des lieux :

“Considérant qu’ayant régulièrement exercé son droit d’option le 25 novembre 2008 et renoncé au renouvellement du bail qui lui avait été offert par le congé délivré, la [locataire] est devenue occupante sans droit ni titre ; que si l’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à cette date tire bien sa nature de l’article L 145-57 du code de commerce et dès lors du statut des baux commerciaux, il n’en va pas de même de l’indemnité due au titre de l’occupation postérieure à l’exercice de ce droit d’option, cette indemnité ne trouvant son fondement que dans les règles de droit commun ; que contrairement à ce que soutient la société I., l’indemnité d’occupation due pour la période s’étendant du 26 novembre 2008 au 31 décembre 2009, date de la libération effective des lieux, est donc une indemnité d’occupation dite de droit commun dès lors que l’occupation des lieux a eu lieu en dépit de l’exercice qu’elle a fait, en sa qualité de locataire, de son droit d’option ».

La Cour de cassation avait déjà jugé que le locataire qui renonce au renouvellement se trouve, pour la période postérieure à la date d’expiration du bail, dans la situation d’un occupant sans titre justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant peut excéder la valeur locative (Civ. 3e, 8 déc. 1982). La cour de Paris (24 oct. 2007) avait distingué l’indemnité d’occupation due entre la date à laquelle le bail a pris fin et l’exercice du droit d’option (de nature statutaire, elle s’établit au montant de la valeur locative en renouvellement) et l’indemnité due dans l’hypothèse où le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option (de droit commun). Cette solution est confirmée dans ce nouvel arrêt.

L'article L 145-47 du code de commerce indique que pendant la durée de l’instance en fixation du loyer, le locataire continue à payer les loyers échus, au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie.

Dans l'arrêt de la cour d'appel de Paris (26 février 2014, n° 12/05 634), une SCI avait donné congé à sa locataire avec offre de renouvellement pour des locaux de bureaux pour le 31 août 2006, puis l'avait assignée en fixation du prix du loyer. La locataire avait alors exercé son droit d’option et donné congé pour la fin 2008 et finalement quitté les lieux fin 2009.

La cour d’appel statue sur la nature de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à l'exercice du droit d'option et jusqu’à la libération des lieux :

“Considérant qu’ayant régulièrement exercé son droit d’option le 25 novembre 2008 et renoncé au renouvellement du bail qui lui avait été offert par le congé délivré, la [locataire] est devenue occupante sans droit ni titre ; que si l’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à cette date tire bien sa nature de l’article L 145-57 du code de commerce et dès lors du statut des baux commerciaux, il n’en va pas de même de l’indemnité due au titre de l’occupation postérieure à l’exercice de ce droit d’option, cette indemnité ne trouvant son fondement que dans les règles de droit commun ; que contrairement à ce que soutient la société I., l’indemnité d’occupation due pour la période s’étendant du 26 novembre 2008 au 31 décembre 2009, date de la libération effective des lieux, est donc une indemnité d’occupation dite de droit commun dès lors que l’occupation des lieux a eu lieu en dépit de l’exercice qu’elle a fait, en sa qualité de locataire, de son droit d’option ».

La Cour de cassation avait déjà jugé que le locataire qui renonce au renouvellement se trouve, pour la période postérieure à la date d’expiration du bail, dans la situation d’un occupant sans titre justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant peut excéder la valeur locative (Civ. 3e, 8 déc. 1982). La cour de Paris (24 oct. 2007) avait distingué l’indemnité d’occupation due entre la date à laquelle le bail a pris fin et l’exercice du droit d’option (de nature statutaire, elle s’établit au montant de la valeur locative en renouvellement) et l’indemnité due dans l’hypothèse où le locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option (de droit commun). Cette solution est confirmée dans ce nouvel arrêt.

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