Fermer la publicité
Journal d'information juridique et d'annonces légales

Quel héritage dans la construction pour Paris 2024 ?

le - - Actualité - Région Île-de-France & Grand Paris

Quel héritage dans  la construction  pour Paris 2024 ?
@ AP - Bertrand Savouré, en ouverture de la matinée.

Alors que le compte à rebours pour Paris 2024 est lancé, un colloque était récemment organisé par la Chambre des notaires de Paris et le Gridauh (groupement de recherche sur les institutions et le droit de l'aménagement, de l'urbanisme et de l'habitat). Et si l'événement mondial était source d'innovations juridiques durable pour l'urbanisme et le secteur de la construction, notamment autour de l'émergente thématique de la réversibilité ?

«Il est important pour les politiques de l'aménagement et de l'habitat de travailler sur l'innovation. Les notaires eux-mêmes travaillent pour faire du Grand Paris un lieu où l'urbanisme innovant est au service d'une vie paisible, harmonieuse et dynamique pour tous les citoyens et pour l'économie » affirmait Bertrand Savouré, président de la chambre des notaires de Paris en ouverture du colloque.

Les jeux olympiques et paralympiques comme prétexte

Comme l'a souligné Michèle Raunet, notaire modératrice des premiers débats, « il n'y a aujourd'hui pas une table ronde sur l'aménagement qui n'aborde pas la question de la réversibilité », une question importante pour différents acteurs représentés dans le panel qu'elle animait. Parler de « réversibilité », c'est envisager comment un même bâtiment peut passer de logement à bureau, de bureau à école, d'école à n'importe quoi d'autre qui pourrait être imaginé. Les jeux olympiques et paralympiques (JOP) constituent un excellent prétexte pour aborder la question, puisqu'après la mort lente qu'ont connue les infrastructures des jeux d'Athènes ou de Rio notamment, la question de la réversibilité et du réemploi des ouvrages a été au cœur de la candidature parisienne. Comment par exemple reconvertir le village olympique ? Comme l'a par ailleurs rappelé Rozen Noguellou, professeur de droit public à Paris I et directrice du Gridauh, le foncier à Paris est d'ailleurs trop précieux pour pouvoir être gâché, il n'est plus possible de nier les coûts environnementaux de l'artificialisation des sols et il s'agit aussi de renouveler les quartiers concernés.

Du permis à double état

Les JOP comme prétexte mais pas que. Car ils ont été aussi source d'innovation sur la question de la réversibilité avec la loi du 26 mars 2018 (et le décret d'application du 26 juin 2018), avec en particulier un nouvel outil, le permis à double état. Pour les infrastructures nécessaires aux JOP, il est possible d'obtenir un permis unique qui détermine l'état provisoire (état pour les JOP) et l'état définitif (après les JOP) d'une construction. Dans la demande de permis, les deux états doivent être décrits ainsi que les modifications qui seront nécessaires pour passer de l'un à l'autre. Pour atteindre l'état définitif, un délai de trois ans court à partir du moment où s'éteindra la flamme olympique. Le promoteur devra remettre en état en cas de non-respect. Le délai peut toutefois s'interrompre pendant deux ans (l'interruption possible pour un permis standard est d'un an). En cas de conflit autour de ces permis, étant donné le temps contraint qui nous sépare du 2 août 2024, 20h24, pour aller plus vite, c'est la Cour administrative d'appel de Paris qui a compétence exclusive.

Peut-on imaginer voir cet outil transposer dans un contexte hors JOP pour accompagner les problématiques de réversibilité ? Pour l'instant, il ne l'a été qu'autour d'un seul autre événement, les championnats du monde de ski alpin qui auront lieu en 2023 à Courchevel-Méribel. Le décorréler de tout événement ? Il faut aussi voir selon Rozen Noguellou qu'il fige les projets sur un terrain pour un temps relativement long. L'architecte Louis Henaux apprécie, lui, la présence d'une phase temporaire qui permet d'expérimenter.

La réversibilité comme sujet d'avenir : vers une prise de conscience

Peut-on imaginer une initiative du législateur en la matière ? Pour apporter des éclairages sur la question était présent Emmanuel Acchiardi, sous-directeur de la qualité et du développement durable dans la construction, rattaché aux ministères de la Transition écologique et solidaire et au ministère de la Cohésion des territoires. Le mot « réversibilité », souligne-t-il, n'est pas inscrit dans la loi même s'il devrait apparaître dans des ordonnances en cours de réalisation. Néanmoins, l'esprit de la chose est déjà présent dans la loi Elan qui, selon lui, « prépare la prise de conscience que la réversibilité est un sujet d'avenir ». Cette loi consacre en effet un chapitre entier sur le sujet de la transformation des bureaux en logements, son article 64 parle de logements évolutifs, son article 65 de la question des préfabriqués. Il y a aussi la loi Essoc qui habilite le gouvernement à légiférer par ordonnance sur le permis d'expérimenter et pour réécrire le livre 1 du code de la construction et de l'habitation et poser une obligation de résultat en lieu et place d'une obligation de moyen.

Un droit à l'erreur pour l'investisseur ?

Si le législateur avance doucement, Patrick Supiot, directeur général immobilier d'entreprise de Vinci, confirme que « le monde des promoteurs n'a pas attendu les JOP pour prendre en compte la réversibilité » car il est évident que « le bâtiment qui a le meilleur bilan carbone est celui que l'on ne détruit pas ». Le meilleur exemple à ce titre, c'est l'haussmannien, qui depuis 200 ans passe de logement à bureau, de bureau à commerce et de commerce à logement. Pour Patrick Supiot, la difficulté de convertir des infrastructures comme le village olympique vers de nouveaux usages n'est pas spécialement technique : « on met ou on enlève des gaines ». Les difficultés viennent d'ailleurs. Même si la loi Elan devrait amener un peu de souplesse, le problème principal réside dans les normes différenciées à respecter dans le bâtiment en termes de sécurité et de fiscalité. Des disparités qui existaient moins jadis et favorisaient l'orientation de l'haussmannien vers de nouveaux usages. Les contraintes fiscales et sécuritaires font, selon Patrick Supiot, qu'il est difficile pour l'investisseur d'aller vers de nouvelles idées. S'il veut reconvertir son bâtiment vers un autre usage dans le cas où son idée initiale n'est pas couronnée de succès, « il est immédiatement sanctionné par une autre fiscalité et d'autres normes pompiers ». Des obstacles, comme le souligne depuis la salle la directrice de l'urbanisme de la mairie de Rueil-Malmaison, qui peuvent aussi venir d'un PLU qu'elle souhaiterait modifier et adapter aux projets mais qui nécessitent l'impossible accord des 10 maires de l'EPT concerné.

Innover, mais pas que : un conte de Noël du professeur Périnet-Marquet

S'il s'agit, face à ces contraintes, d'innover juridiquement en droit de la construction, Hugues Périnet-Marquet, professeur à Assas et invité d'une deuxième table ronde, apportait la parole d'un spécialiste de droit civil. Si le législateur a déposé son cadeau au pied du sapin pour les praticiens de l'urbanisme ou de la construction, il n'a rien sorti de sa hotte pour le civiliste. Que faire alors ? Ressortir les vieux jouets en bois et se rendre compte qu'ils marchent encore. Entre la Solideo qui supervise la livraison des ouvrages olympiques et les promoteurs qui interviennent, c'est un contrat de vente. Entre ces promoteurs maîtres d'ouvrage et les entreprises de construction, c'est un contrat d'entreprise. Et pendant les JOP, pas de transfert de propriété mais un simple droit d'usage. Bref, du « modèle 1804 ». « On peut très facilement utiliser les outils anciens. Il faudrait que les nouveaux jouets soient aussi durables que les anciens » conclut-il sous les applaudissements.

Intelligence, décloisonnement et appropriation

C'est à Thierry Tuot, Président adjoint de la section de l'intérieur au Conseil d'Etat et Président du conseil scientifique du Gridauh, que revenait le soin de conclure la matinée. S'il a souligné l'« immense qualité des tables rondes » et qu'il ne s'est « rarement aussi peu ennuyé dans un colloque », il a axé son propos autour de trois mots-clés.

Intelligence tout d'abord : « nous n'avons pas forcément besoin de nouveaux outils mais plutôt d'une révolution intellectuelle, de sortir des ornières classiques, de trouver de nouveaux concepts. Le rôle de l'université française est d'être au service de la société en apportant tous les bienfaits de l'indépendance académique et de la recherche scientifique ». L'enjeu, pour lui est notamment de transformer l'Etat en passant « de Louis XIV au big data ». « Les JOP peuvent être un excellent prétexte pour faire ce saut qui est d'abord un saut intellectuel »

Décloisonnement, ensuite, qui est en premier lieu celui des disciplines : « opposer droit public et droit civil est devenu absurde ; opposer les notaires qui constatent aux avocats qui défendent est devenu idiot ; opposer les ingénieurs qui maîtrisent les techniques aux architectes qui ont le geste créatif est devenu stupide. Nous avons besoin de travailler collectivement. Cela ne veut pas dire que nous devons devenir des polyvalents inconsistants. La fine pointe technique doit être là. » Décloisonnement des droits, des disciplines mais aussi des manières de concevoir. « J'ai été frappé de voir que dans un colloque fusaient les innovations et les manières différentes de voir les choses. J'ai retenu l'idée de concevoir le bâtiment comme une plateforme qui ne soit plus une enveloppe fermée mais un support systémique d'usages qui peuvent varier dans le temps. »

Appropriation enfin : « Inutile d'être dans le registre du juriste pleureur qui essaie d'obtenir une dérogation. Ça c'est la façon de faire du droit d'hier ou avant-hier. La façon de faire du droit aujourd'hui est de le produire et de ne pas attendre que la loi intervienne, que le PLU soit modifié ou que les règles soient différentes. Je ne connais pas d'élu ou de haut fonctionnaire qui se refuserait à l'innovation si on lui en montre l'intérêt. »

Trois mots-clés avant de rappeler l'essentiel : « Souvenons-nous enfin pour qui nous faisons tout cela : nous travaillons pour les populations. Il faut qu'elles soient autour de la table. C'est ce chantier-là qui me paraît le plus essentiel, celui qui donne sens à nos professions dont la valeur n'est pas qu'économique. »




Ses derniers articles

Abonnez-vous à l'offre Papier + Numérique

Affiches Parisiennes Journal d'information juridique et d'annonces légales

  • ›   Pour plus de contenu, papier + web
  • ›   l’accès aux annonces légales,
  • ›   l’accès aux ventes aux enchères.
Je m'abonne

À lire également


Réagir à cet article

Message déjà envoyé Adresse e-mail non valide


Fermer
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies et de technologies similaires par notre société ainsi que par des tiers, afin de réaliser des statistiques d'audiences et de vous proposer des services éditoriaux et la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux. En savoir plus / paramétrer