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Que dire des conséquences du confinement sur l'immobilier ?

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Que dire des conséquences du confinement sur l'immobilier ?
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La commission de conjoncture immobilière à la chambre des notaires du Grand Paris, présidée par Maître Thierry Delesalle, présentait récemment, et comme à l'accoutumée, ses statistiques sur les ventes immobilières du trimestre précédent. Si la fin du premier trimestre a bien été marquée par les premiers jours confinés, il est encore délicat d'évaluer l'effet global de la période chacun chez soi sur le secteur. Des éléments de réflexion ont pu toutefois être proposés.

Lors de leur dernier rendez-vous trimestriel, fin février, les notaires présentaient une étude interrogeant les effets sur les prix du mètre carré de l'implantation d'une gare du Grand-Paris Express. Avec le confinement, les problématiques ont bien changé. Que s'est-il passé pendant le confinement ? Le secteur connaîtra-t-il une crise durable ? Il est encore un peu tôt pour répondre. Le premier trimestre 2020 a été fait de 75 jours « normaux » et de 15 jours d'arrêt total. Par rapport au premier trimestre 2019, les ventes ont baissé de 20 % et 26 %, respectivement pour les appartements et les maisons, sur l'ensemble de l'Île-de-France. Cette baisse d'ailleurs n'est pas que l'effet d'une quinzaine confinée, mais était déjà observée en février, notamment en raison de la baisse des visites et donc des transactions futures durant la période des grèves. Elle est aussi liée à un premier trimestre 2019 volontiers qualifié d' « exceptionnel » et qui avait, fin mars, bénéficié du rebond post-gilet jaune qui était également attendu cette année après les grèves de décembre mais interrompu par les circonstances que tout un chacun connaît bien.

Baisse des volumes, baisse des prix ?

Les prix, eux, maintiennent leur trend de croissance qui ne semble pas s'essouffler. A 6 430 € en moyenne sur l'ensemble de la région francilienne, le mètre carré est 6,8 % plus cher début 2020 par rapport à début 2019. Et les projections établies à partir des avant-contrats annoncent des chiffres aux alentours de 6 570 € en moyenne, et jusque 10 690 euros dans Paris en juillet. Le quartier le plus cher est désormais le quartier de l'Odéon où le mètre carré se vend en moyenne 16 880 €. Pont-de-Flandre est l'un des rares quartiers parisiens où ces valeurs ne dépassent pas 8 000 € et seuls les 12e, 13e, 18e, 19e et 20e arrondissements restent sous les 10 000 €. Les prix dans des endroits comme la Chapelle ou autour de l'hôpital Saint-Louis sont cependant en croissance de plus de 40 % depuis cinq ans.

En Petite Couronne, le prix moyen attendu s'élève à 5 120 € et des communes devraient maintenir leur spectaculaire progression comme Saint-Ouen (+ 51 % pour les appartements sur 5 ans) ou le Perreux sur Marne (+ 40,8 % sur les maisons depuis 5 ans). En Grande couronne, les records de 2 011 devraient être dépassés.

Vers une crise durable ?

Il faudra attendre les résultats du deuxième trimestre pour véritablement identifier l'effet du confinement sur les volumes, et sans doute le troisième pour les prix dans le cas où il aurait fait naître un nouveau type d'acheteur. Avec deux mois sans visite, sans avant-contrat, sans vente, sans rien, arithmétiquement c'est 15% d'activité annuelle en moins. Mais cela ne dit rien d'effets qui pourrait être lié à une crise durable. Si le niveau activité est assez élevé depuis le 11 mai, Sébastien de Lafond, fondateur de meilleursagents.com parle davantage de « désyphonage », d'un destockage de ce qui avait été bloqué fin mars, que de rattrapage, et ne croit pas au rétablissement de la fluidité du marché en septembre : « le rythme nous précédant est derrière nous et ne devrait pas être retrouvé avant 2022 », supposait-il en intervenant lors du club notarial immobilier.

Prendre en compte trois équilibres sur le marché immobilier

Thierry Delesalle analyse, lui, plusieurs équilibres pour envisager l'avenir. Entre appartements et maisons et alors qu'un million et demi de franciliens se sont confinés au vert, l'appétence des acheteurs devraient se réorienter vers les maisons alors que les prix indiquent une dominance prononcée des appartements dans les dernières années.

Pour ce qui est de l'équilibre entre vendeurs et acquéreurs, il faut regarder ce qui peut pousser à acheter et à vendre. Côté acquéreur, le logement, avec le confinement, a été redécouvert comme cadre de vie et lieu de protection : la période a aussi fait naître des appétences pour avoir un bout de jardin. Même si ils ne sont que 18 % (face à 82 % de résidents, ce qui fait dire aux statisticiens notaires qu'il n'y a pas de bulle immobilière), les investisseurs, qui ont pris le bouillon en bourse, pourraient être séduits par une « pierre refuge ». D'autres acheteurs pourraient aussi se tourner vers une « pierre épargne » après un climat quelque peu anxiogène autour de la question des retraites. Intéressant sera aussi l'effet de la pérennisation annoncée du télétravail : certains pourraient rechercher un logement doté d'une pièce dans laquelle ils puissent être à l'aise pour travailler. Il y a enfin la « pierre plaisir » et le marché des résidences secondaires. De nouveaux acquéreurs sont observés alors que la résidence à la campagne était boudée par les Franciliens depuis plusieurs décennies. Côté vendeurs, y aura-t-il davantage de produits sur le marché ? Il faut, pour y répondre, analyser les « 5D ». Les dettes, qui pourraient être un des mots clé de la période post-confinement, génèrent généralement des vendeurs, sans faire d'acquéreurs. Ce n'est pas le cas des décès et des divorces : les héritiers et anciens époux cherchant souvent à réinvestir le pécule de la vente dans un achat. Pas de déséquilibres engendrés sur le marché par ces deux « D » donc. Les déménagements ne devraient pas non plus en créer, sinon localement avec des franciliens qui ayant mal vécus le confinement en zone dense iraient rechercher des espaces périurbains ou de campagne. Pour ce qui est de la démographie, avec les bébés confinés attendus, le raisonnement semble être le même.

Sur les prix, enfin, ils ne devraient pas diminuer de sitôt, mais il est vraisemblable d'après les intervenants qu'il y ait un rééquilibrage par rapport à la valeur réel du bien. Les acheteurs seront sans doute moins disposés à ne pas intégrer à l'achat le coût d'éventuels travaux à fournir par exemple. Autrement dit, la rareté de l'offre ne produirait plus de tension à la hausse de ce point de vue et de comportements du type, « je sais que je surévalue, mais .comme j'ai du mal à trouver, j'achète ».

Trois sources d'incertitudes

Des facteurs exogènes et des marchés connexes, enfin, sont aussi à considérer. Les premières incertitudes concernent en premier lieu l'action qui sera menée par les élus. Alors que le plan de relance du secteur est en cours d'élaboration par Julien Denormandie, ministre en charge du dossier, un doute plane quant à une possible hausse des droits de mutation et des taxes foncières locales dans le contexte particulier des Municipales. Des incertitudes concernent aussi l'ampleur des licenciements qui pourraient subvenir et qui freineraient l'accès à la propriété. Ces phénomènes semblent déjà intériorisés par les banques dont les comportements, plus qu'une incertitude, génèrent de véritables inquiétudes. La question, très certainement, pour qui souhaite contracter un emprunt ne sera pas celle du taux mais celle de l'accès au crédit. Les notaires observent en effet déjà des refus pour des dossiers ayant fait l'objet d'un accord de principe avant la crise du Covid.

Vents contraires

Des forces contradictoires s'exerceront sur le marché de l'immobilier selon Sébastien de Lafond, fondateur de meilleursagents.com.

- Chômage et perte de revenu vs marché non spéculatif

- Accès plus difficile au crédit vs faiblesse structurelle de l'offre (facteur de résistance des prix)

- Hausse des taux vs immobilier valeur refuge

- Manque de confiance et de visibilité vs perspectives économiques du Grand Paris




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