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Quand un vendeur refuse de donner suite au compromis

Un vendeur qui refuse de donner suite à un compromis peut engager sa responsabilité contractuelle.
Quand un vendeur refuse de donner suite au compromis

Immobilier Publié le ,

Une affaire tranchée par la cour d'appel de Paris fournit un exemple de condamnation d'un vendeur qui refuse de donner suite à un compromis de vente.

Il s'agissait de la vente d'un domaine comprenant un golf et trois hôtels dans les Pyrénées Orientales pour 8,4 millions d’euros appartenant à trois sociétés. Un compromis de vente avait été signé par les sociétés en avril 2008. Or en juillet 2008, les sociétés avaient écrit à l’acquéreur qu’elles considéraient que les modalités du compromis divergeaient avec les stipulations de la procuration accordée au mandataire et qu’elles estimaient être en droit de reprendre leur liberté. Elles considéraient ne pas être engagées par leur mandataire.

La cour d'appel ne retient pas cette argumentation en relevant que le mandataire, qui était également exploitant du golf et gérant d’une des sociétés, était, vis-à-vis de l’acquéreur, à tout le moins mandataire apparent des sociétés venderesses.

L'arrêt refuse de prononcer la nullité de la vente. « Considérant […] que les sociétés [venderesses] seront donc déboutées de leur demande aux fins de nullité des actes du 15 avril 2008 pour dol, […] qu’en refusant de poursuivre l’opération […] les sociétés venderesses ont failli à leur engagement et commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle, la SAS Loft étant par suite fondée en sa demande en résiliation des contrats du 15 avril 2008 à leurs torts exclusifs et en sa demande en paiement de dommages et intérêts par application de l’article 1184 du code civil ».

(CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 13 déc. 2012, n° 10/02 626).

La cour accorde à l’acquéreur au titre de la perte d’une chance une indemnité de 1 000 000 € ainsi que 35 340 € au titre des frais inutilement engagés.

Dans cette affaire, l'acquéreur, qui était soumis à une procédure collective, ne cherchait pas à obtenir la vente mais une indemnisation en raison du préjudice subi par la défection du vendeur. L'arrêt retient la responsabilité contractuelle du vendeur en ce qu'il n'a pas donné suite à l'engagement souscrit. Le montant de la condamnation est conséquent puisqu'il s'élève un million d'euros même si, en valeur relative, il correspond à 12 % du prix, ce qui est assez proche d'une indemnité d'immobilisation.

La faute du vendeur est de ne pas avoir donné suite à son engagement. Quant à l'appréciation du préjudice, la cour ne reconnaît pas le préjudice constitué par le manque à gagner prévisible, au motif qu'il est hypothétique, mais elle reconnaît le préjudice caractérisé par la perte d'une chance de ne pas pouvoir réaliser l'opération de commercialisation envisagée.

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