Quand le loyer augmente de plus de 25 %

L’article L 145-39 du Code de commerce permet à l'une des parties de demander la révision du loyer lorsque, par le jeu d'une clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart depuis sa dernière fixation contractuelle ou judiciaire. Avec la forte hausse de l'indice du coût de la construction de ces dernières années, cet article a trouvé à s'appliquer. Dans une affaire que vient de juger la Cour de cassation, il se posait une question d'appréciation de ce seuil de 25 %. Le locataire considérait que le seuil était atteint, mais il avait pour cela ajouté au montant du loyer stricto sensu, le montant de la taxe foncière qui lui était refacturée par le bailleur. La Cour de cassation approuve la Cour d'appel d'avoir rejeté cette interprétation : «Attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que ne saurait être ajouté, pour le calcul de la variation prévue à l’article L145-39 du Code de commerce, au loyer annuel fixé au bail, le montant de la taxe foncière que doit rembourser le locataire au propriétaire au titre d’un transfert conventionnel des charges, la clause d’échelle mobile n’étant pas applicable à cette taxe, la Cour d’appel, qui a constaté que le loyer avait été fixé à une certaine somme annuelle et que par le jeu de la clause d’échelle mobile, il avait enregistré une variation inférieure à 25 %, en a exactement déduit que la demande de révision était irrecevable» (Civ. 3e, 3 mai 2012, n°11-13448). Il faut donc retenir de cet arrêt que l'appréciation du seuil de 25 % doit être faite en tenant compte du seul loyer et non de la taxe foncière refacturée au locataire. Rappelons que cet article peut être invoqué tant par le locataire que par le bailleur, quel que soit le sens de l'évolution du loyer et des indices. La seule condition fixée par l'article L145-39 est la variation de plus d'un quart. Ce seuil s'apprécie en fonction du dernier loyer fixé par contrat ou par décision judiciaire, sans tenir compte des variations issues de la clause d'indexation annuelle. La Cour de cassation avait déjà jugé que cet article peut le cas échéant permettre au bailleur d'obtenir une majoration de loyer (Civ. 3e 20 juillet 1994), puisque l'effet de la demande est de permettre un retour à la valeur locative. Elle a jugé que l'article L145-39 ne comporte aucune disposition de nature à réduire le pouvoir d'appréciation de la juridiction saisie. Ce n'est donc pas un dispositif uniquement réservé au locataire qui souhaite éviter une variation excessive du loyer en raison d'une forte hausse de l'indice.