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Propriétaire ou locataire ? Le cas des Bains douches

La Cour d'appel de Paris rejette la demande du locataire des Bains douches sur le bâtiment exploité rue du Temple.
Propriétaire ou locataire ? Le cas des Bains douches
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Un bail portant sur un terrain nu avait été conclu en 1870. Les locataires étaient autorisés à construire et le contrat prévoyait qu'à l'expiration du bail, « lesdites constructions leur appartiendront ». Le contrat stipulait pour la fin de bail une obligation de démolir à charge du preneur et une faculté pour le bailleur de racheter la construction. Le bail avait permis la construction de l'immeuble des Bains douches et avait été renouvelé plusieurs fois. En 2009, les locataires estimaient qu'ils devaient être reconnus comme propriétaires du bâtiment, conformément à ce qu'avait admis un bail authentique de 1954. La Cour d'appel de Paris a rejeté leur demande. Elle se fonde sur le fait que depuis 1954 les contrats font référence à un terrain sur lequel il existe une construction sans faire mention d'une obligation de démolir et de la faculté de rachat du bailleur. Elle conclut que les parties n'ont pas consacré son droit de propriété.

« Considérant […] qu’actuellement, l’appelante est donc locataire depuis plus de 30 ans d’un bien dont elle n’a pas revendiqué la propriété en 1954 puisqu’elle l’a pris en location ;

Que dès lors, pour avoir adopté en tous points un comportement juridique contraire au droit revendiqué, elle ne saurait se prévaloir utilement des mentions figurant dans les titres de propriété de son bailleur dans lesquels il a été mentionné que le bâtiment appartenait au locataire ». (CA Paris, 11 avril 2013, n° 11/08 463).

Depuis plus de 30 ans, le bail portait sur un bien sans qu’il soit fait référence à un droit de propriété du preneur sur le bâtiment.

Le preneur se fondait sur le bail d’origine de 1870 qui prévoyait le droit de propriété à son profit sur l’immeuble édifié par lui. Mais ayant adopté un comportement contraire au droit de propriété qu'il revendiquait, le locataire n’a pu faire valoir son droit.

Cet arrêt illustre la règle que lorsqu’un locataire signe un bail, il reconnaît le titre de propriété du bailleur et par conséquent, il n’est pas fondé à réclamer la prescription acquisitive à l’encontre du bailleur. Il ne possède pas le bien au sens de l'article 2261. La possession requise pour prescrire s’oppose à la détention exercée en vertu d’un acte qui oblige le détenteur à restitution, ce qui est le cas du bail, et qui porte sur une chose remise au détenteur en application de ce titre (cf. Lamy Droit Immobilier, § n° 57).

Pour pouvoir prescrire, il faut une possession à titre de propriétaire (art. 2261 du Code civil, art. 2229 ancien) or celui qui détient le bien comme locataire ne possède pas à titre de propriétaire.

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