Lorsqu'un immeuble appartient à une indivision, l'article 815-3 du Code civil prévoit qu'un ou plusieurs indivisaires, représentant au moins les deux tiers des droits indivis peuvent notamment effectuer des actes d'administration relatifs aux biens indivis et « conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal ». Ils peuvent donc, s'ils réunissent les deux tiers des droits, consentir, sans l'accord des autres, des baux d'habitation, mais non des baux commerciaux. La validité du bail commercial peut donc être contestée par l'indivisaire qui n'a pas donné son accord à l'acte. La Cour d'appel de Paris a fait application de cette règle dans une affaire où un administrateur de biens disposait d'un mandat général de gestion immobilière depuis 2004. Il avait conclu un bail commercial en 2007 avec une association portant sur un immeuble appartenant à une indivision. Certains des indivisaires contestaient la validité du bail. La cour leur donne raison.
« Le mandat général d'administration donné le 1er juillet 2004 à la société L. par M. A. se disant représentant des autres propriétaires indivis, porte sur une maison individuelle et non sur des locaux commerciaux et s'il contient l'autorisation donnée au mandataire de conclure tous baux, il ne comporte pas expressément l'autorisation donnée à la société cabinet L ; de conclure au nom de l'indivision un bail commercial qui s'assimile à un acte de disposition. Il ne constitue donc pas un mandat spécial donné à la société L. de conclure un tel bail commercial, peu important que M. A. détienne 7/10e de l'indivision, le consentement de tous les indivisaires étant requis pour tout ce qui ne concerne pas l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux destinés à payer les dettes de l'indivision » (CA Paris, 12/08477).
La cour prononce la nullité du bail, condamne le locataire à quitter les lieux avec un délai de 6 mois et à verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer.
Elle rejette l'argument selon lequel les indivisaires minoritaires auraient tacitement accepté le bail en encaissant leur quote-part de loyer pendant deux ans.
Cet arrêt confirme qu'un mandat général d'administration ne confère pas le droit de disposer et ne permet pas au mandataire de conclure un bail commercial
Si la loi du 23 juin 2006 a assoupli les exigences requises pour passer des actes d'administration, l'unanimité reste requise pour les actes les plus importants, dont le bail commercial.
