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Pas de bail dérogatoire après un bail commercial

La Cour d'appel de Paris a dénié à un bailleur et à un locataire la faculté de signer un bail dérogatoire après un bail commercial.
Pas de bail dérogatoire après un bail commercial

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Un bail commercial avait été conclu en 2000. En août 2005, le bail avait été résilié par acte extrajudiciaire et les parties avaient conclu pour le 1er mars 2006 pour les mêmes locaux un bail dérogatoire d'un an. En 2009, lors d'un litige sur la restitution du dépôt de garantie, le bailleur soutenait que ce nouveau bail devait être requalifié en bail commercial de 9 ans. La Cour d'appel juge que les parties ne pouvaient pas conclure un bail dérogatoire. « Considérant que le bail conclu le 13 septembre 2005 fait expressément référence aux dispositions de l’article L 145-5 du Code de commerce ; que, cependant, dans la mesure où [le locataire] a régulièrement occupé les lieux suivant bail commercial à effet du 1er mars 2000 auquel il a été régulièrement mis fin par acte du 4 août 2005 prenant effet le 28 février 2006, les dispositions de l’article L 145-5, qui visent la faculté pour les parties de déroger au statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux du preneur, ne pouvaient trouver à s’appliquer ; que, pour autant, la convention conclue n’est pas nulle mais doit être autrement qualifiée, conformément à la commune intention des parties » (Paris, 30 janvier 2013, n° 11/04161). Eu égard au fait que le locataire n'avait pas encore trouvé de locaux de substitution, l'arrêt requalifie le bail en convention d'occupation temporaire.

L'article L 145-5 permet de déroger au bail commercial de 9 ans, si la durée totale du bail ou des baux successifs n'est pas supérieure à deux ans, lors de « l'entrée dans les lieux du preneur ». C'est cette condition qui nécessitait ici une interprétation. Le locataire était en effet déjà dans les lieux puisqu'un bail commercial avait été conclu pour les mêmes locaux. Mais il avait été résilié. La cour s'en tient à une analyse matérielle des faits : le locataire étant physiquement dans les lieux, l'article L 145-5 ne permet pas de bail dérogatoire. Pourtant, certains arrêts se réfèrent à la notion juridique ou abstraite d'entrée dans les lieux, qui permet par exemple de ne pas tenir compte d'une période préparatoire avant le bail dérogatoire lui-même (Civ. 3E 10 mai 1977). Ce n'est pas la position de la cour de Paris, qui interdit donc la conclusion d'un bail dérogatoire à la suite du bail commercial. Elle autorise toutefois la conclusion d'une convention d'occupation précaire, dans des conditions souples. En effet, la Cour de cassation réserve ordinairement ces conventions à des situations dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties (Civ. 3E, 19 nov. 2003).

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