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Oui au bail à vie

La Cour d'appel de Paris confirme la validité d'un bail à vie.
Oui au bail à vie
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Voici un arrêt rendu en matière de baux d'habitation, mais qui est transposable à tous types de baux. Avant de vendre un immeuble situé à Paris, rue Marbeuf, un bailleur avait consenti à plusieurs locataires un bail à vie. Le bail était conclu sous la condition suspensive de la vente de l'immeuble. L'acquéreur avait ultérieurement engagé un recours à l'encontre des locataires, contestant la validité du contrat au motif le bail était conclu sans contrepartie sérieuse, pour un loyer dérisoire. Les loyers étaient fixés entre 4,89 € et 6,36 le mètre carré par mois suivant les appartements. Mais la Cour d'appel a confirmé la validité du contrat : « Pour la durée des trois baux, il était prévu “le contrat débutera rétroactivement après la constatation de la réalisation de la condition suspensive stipulée aux présentes le 1er décembre 2009 et prendra fin au décès du locataire” et “en cas de plusieurs locataires”, le terme du bail a été fixé au décès du dernier survivant”. Il était précisé que le bailleur n’aura aucune faculté de résilier le contrat par anticipation sauf en cas d’inexécution du bail. […]

Le bail conclu pour la durée de vie du ou des locataires a un terme fixé par un événement certain, en l’espèce, le décès du locataire et en cas de pluralité de locataires, au décès du dernier survivant même si la date de réalisation est inconnue. La durée étant déterminée, le bail n’est pas illicite pour ce seul motif. » (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 14 nov. 2013, n° 11/21 436).

L'article 1709 du Code civil qui évoque la durée du bail ne prévoit pas expressément de durée maximale, mais la jurisprudence prohibe les baux perpétuels. Ainsi par exemple, est nul un bail renouvelable au gré du preneur, sur simple demande de sa part, formulée six mois avant son expiration (Civ. 3e, 8 mai 1973, Bull. Civ. III, n° 320).

Mais la Cour de cassation admet, comme dans l'arrêt de la Cour d'appel de Paris, la validité d'un bail qui a pour terme le décès des locataires ou de leurs enfants (Civ. 3E, 30 novembre 1983).

Le bail qui est conclu à vie a bien un terme déterminé (le décès du locataire), même si la date à laquelle prendre fin le bail est inconnue. Il est donc valable.

Pour les baux d'habitation, l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 fixe une durée minimale (trois ans pour les personnes physiques et six ans pour les personnes morales) mais pas de durée maximale. La jurisprudence confirme qu'il est possible de conclure un bail d'une durée plus longue (9 ans par exemple, Civ. 3E, 28 nov. 2006). La validité du bail à vie est confirmée dans cet arrêt de la Cour d'appel de Paris pour un bail d'habitation. La solution est transposable aux autres types de baux.

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