Fermer la publicité
Journal d'information juridique et d'annonces légales

Note de conjoncture des Notaires de France

le - - Immobilier

Selon les Notaires de France, sur le marché de l'ancien, après un mois de janvier inhabituel, la tendance observée à la fin du premier trimestre s'est confirmée au deuxième trimestre. En Province, on enregistre en effet une baisse des volumes de 15 % sur un an à fin juin et même 17 % à fin août 2012 par rapport à août 2011.

Cette tendance se confirme en Île-de-France où le mouvement de recul est général : entre mai et juillet, il atteint sur un an 23% sur les maisons et 20 % sur les appartements.

L’analyse en prix

En Province, les indices Notaires-Insee du deuxième trimestre reflètent sur un an une stabilité (+0,1 %) du prix des appartements et une baisse du prix des maisons (– 1,3 %). Les marchés restent très hétérogènes : 9 départements pour les appartements et 34 départements pour les maisons affichent des évolutions inférieures à –5 % ; à l’inverse, quatre départements en appartements et en maisons affichent des augmentations supérieures à 10 %. En appartements, les villes de Caen, Strasbourg, Rouen ou Metz connaissent une baisse des prix de 5 % à 10 %, alors qu’à Poitiers, Bordeaux ou Lille, les prix continuent de croître

(entre 5 % et 10 % sur un an). En maisons, le constat est comparable, avec des agglomérations en baisse comme Metz (-8,2 %) et Saint-Nazaire (-6,2 %), en raison du départ de populations actives, ou encore Orléans (-5,8%). En revanche, d’autres agglomérations, comme Limoges (+7 %), Toulouse (+4,5 %) et Lille (+2,9 %) enregistrent des hausses non négligeables, la démographie et l’activité économique y soutenant encore le marché. Dans les agglomérations de Marseille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier, où le marché varie d’un quartier à l’autre, les prix évoluent entre -2 % et +2 % sur un an.

L’analyse du marché du neuf

En termes de production globale, le nombre de logements autorisés (en données brutes) diminue de 0,8% à fin août en glissement trimestriel et celui des mises en chantier de 8,1 %. Sur un an, l’évolution des autorisations reste positive (7,8 %) mais celle des mises en chantier devient négative (-1 %), car tirée vers le bas par l’individuel. Selon le bulletin Markemétron (Indicateur de conjoncture des ventes de maisons individuelles diffus) le nombre annuel de transactions portant sur des maisons individuelles en diffus est en baisse de 18 % à fin août 2012 comparé à fin août 2011. La baisse n’est que de 7 % si l’on compare les trois derniers mois (juin à août) aux mêmes mois de 2011. Quant à la promotion immobilière, ses ventes de logements au deuxième trimestre de 2012 sont inférieures de 13,9 % (13,5 % en appartements et 17,8 % en individuel groupé) à celle de 2011. Les stocks à vendre à la fin du deuxième trimestre dépassent 85 000 et les délais moyens d’écoulement se sont nettement allongés : ils atteignent désormais un an en collectif et 14 mois en individuel. A la fin du deuxième trimestre 2012, les prix s’affichent en moyenne en hausse de 2 % pour les appartements et de 0,2 % pour les maisons sur un an. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, l’évolution annuelle du prix moyen au m2 d’appartement est en hausse de 12,1 % en Haute-Normandie, de 7,3 % en Languedoc-Roussillon et de 4,8% en Midi-Pyrénées. En revanche, il est en baisse de 14,2 % dans le Limousin, 8,4 % en Picardie 1,7 % en Île-de-France.

La conjoncture du crédit

Selon l’observatoire Crédit logement / CSA, la distribution de crédit à l’habitat des ménages continue de chuter lourdement : le recul, qui atteignait 33 % au premier semestre s’établit à 32 % sur les neuf premiers mois de l’année (en glissement annuel). Les taux d’intérêt ont pourtant poursuivi leur recul : leur niveau moyen en septembre est de 3,44 %, soit une baisse d’un demi-point en six mois, pour une durée quasi identique (207 mois contre 208).

Les perspectives

L’attentisme pré-électoral s’est mué en attentisme fiscal et celui-ci pourrait perdurer au-delà du calendrier budgétaire. En effet, les lois de finances rectificatives ont eu tendance à se multiplier et les annonces anticipées peuvent déjà influer sur les comportements.


Les perspectives pour l’ancien

Les volumes dans l’ancien seront bien inférieurs à ceux que nous avions envisagés en début d’année, et ce, même avec un mois de janvier particulièrement actif. Les volumes devraient se situer aux alentours de 650 000 ventes, bien loin des plus ou moins 800 000 ventes des années 2000 à 2007 et 2011. On peut même craindre que l’on n’approche le très mauvais score de 2009 avec 594 000 ventes si les vendeurs veulent bénéficier de l’effet d’aubaine d’amélioration de la fiscalité sur les plus-values immobilières limité pour le moment à 2013 d’après le projet de loi de finances. Cette mesure fiscale, si elle était adoptée1, permettrait un adoucissement de l’impôt dû de l’ordre de 11 %. La conséquence directe de ce repli des volumes est une perte de recettes fiscales pour les départements et les communes qui ne sera certainement pas négligeable. Les prix dans l’ancien font de la résistance et 2012 devrait être conforme à ce que nous avions envisagé : une stabilisation des prix ou une très légère variation, à la hausse ou à la baisse, pour Paris et Ile-de-France, les grandes métropoles de Province dynamiques comme Lyon, Lille, Bordeaux, Toulouse et Nice, tant pour les appartements que pour les maisons. Sur les autres territoires, 2012 actera globalement d’une baisse plus ou moins accentuée sans atteindre l’ampleur des décrochages constatés au moment du trou d’air immobilier de 2008/2009. Les baisses sont cependant plus fortes en matière de maisons. En 2013, on peut d’ores et déjà anticiper que le marché se contractera encore en termes de volumes, passant sous le seuil des 600 000 ventes, à moins que l’annonce d’un retour du PTZ dans l’ancien ne se concrétise. Quant aux prix, nous pensons que l’on restera sur la tendance de 2012, ce qui signifie cependant que, sur les marchés non dynamiques, la baisse des prix à fin 2013 devrait être sur deux ans d’environ 10 %. Nous considérons en effet que la baisse des volumes ne se traduit pas dans les mois qui suivent par une baisse des prix sur les marchés où règne une pénurie évidente de l’offre.

Les perspectives pour le neuf

Les réservations des primo-accédants et des investisseurs ne sont plus toujours suffisantes pour permettre aux promoteurs d’atteindre l’objectif de 40 % de pré-commercialisation, ce qui entraîne l’abandon de certains projets. Les volumes escomptés pour 2012, soit 75 000 ventes en secteur groupé, devraient pourtant être atteints en raison de la non-remise en cause, désormais acquise, du maintien de l’avantage fiscal (en BBC) sans autre modification que le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €, si l’on en juge par le questionnement intéressé de notre clientèle. Mais en 2013 et au-delà, en l’état actuel du texte, nous doutons que le chiffre de 40 000 ventes à investisseurs puisse être atteint. En effet, le bénéfice de la réduction d’impôt nécessitera que l’immeuble comporte, à la mise en habitabilité, un minimum de 20 % de logements constituant la résidence principale de leur propriétaire. En outre, le dispositif Duflot exclut la zone B2², sauf agrément ; or un tiers de la production se fait dans cette zone. Parallèlement, il faut envisager une chute accentuée de la construction de maisons individuelles si l’on en juge par l’évolution de l’indicateur Markemétron qui s’est fortement dégradé depuis le début de l’année 2012

(1) Au moment où ce texte est imprimé, les mesures ne sont pas connues dans le détail.

(2) La zone B2 comprend les limites de Île-de-France, les communes entre 50 000 et 250 000 habitants, et les zones frontalières ou littorales à prix élevés non comprises dans les zones A et B1.

Retrouvez l’ensemble des analyses sur le portail immobilier des Notaires de France accessible depuis le site http://www.notaires.fr




Jean-Paul VIART
Journaliste

Ses derniers articles

Abonnez-vous à l'offre Papier + Numérique

Affiches Parisiennes Journal d'information juridique et d'annonces légales

  • ›   Pour plus de contenu, papier + web
  • ›   l’accès aux annonces légales,
  • ›   l’accès aux ventes aux enchères.
Je m'abonne

À lire également


Réagir à cet article

Message déjà envoyé Adresse e-mail non valide


Fermer
En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies et de technologies similaires par notre société ainsi que par des tiers, afin de réaliser des statistiques d'audiences et de vous proposer des services éditoriaux et la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux. En savoir plus / paramétrer