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Neuilly : particularités et tendances immobilières

Réputée pour sa qualité de vie, Neuilly sur Seine s'affirme toujours comme le village parisien par excellence, les agences partenaires qui ont participé à la 6e table ronde Wall-Market.com, portail d'annonces immobilières parisiennes, soulignent les tendances et les particularités de ce « micromarché ».
Neuilly : particularités et tendances immobilières
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Les professionnels de l’immobilier sont unanimes sur ce point, ce que l’on recherche à Neuilly, c’est la vie de village. Allées d’arbres où trottinettes et poussettes se croisent, commerces, écoles, lycées, tout y est réuni pour vivre comme en province… avec Paris à deux minutes. Un village où même les températures sont plus fraîches en été, 2 degrés de moins que dans la Capitale. Lorsque l’on s’installe à Neuilly c’est pour longtemps. Rares sont ceux qui quittent Neuilly, son cadre de vie familial et résidentiel pour revenir dans Paris.

Des arrondissements, comme à Paris

Sans véritablement parler d’arrondissement, s’installer à Neuilly, c’est également la possibilité de choisir un quartier parmi des secteurs très différents.
Neuilly Village ou le cœur de Neuilly : de la place du marché à la place du Général Gouraud, en passant par l’avenue du Roule, le boulevard Inkerman, la rue Perronet et le début de la rue de Chézy, le secteur est privilégié par les familles avec des enfants ou adolescents scolarisés.
Neuilly Bois et Saint James, délimités par les boulevards Maurice Barrès et Commandant Charcot, c’est la proximité immédiate du bois de Boulogne que l’on vient chercher et pour Saint James encore une autre vie de village, avec son marché Windsor.
Neuilly Hôpital Américain, plus éloigné du centre et de ses commerces, calme et verdure restent les atouts majeurs de nombreux immeubles situés sur les boulevards Victor Hugo, de la Saussaye, mais aussi la rue Chauveau avec un prix du mètre carré plus abordable.
Enfin l’Ile de la jatte, avec ses inconditionnelles vues sur la Seine. Moins prisée que fin des années 1990 et début 2000 date de la construction des immeubles Lassere, cette partie à part de Neuilly reste soumise au problème de son éloignement des commerces et des transports.

Des mètres carrés extérieurs

Le parc immobilier de Neuilly offre souvent la possibilité de profiter d’espaces complémentaires, d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin ou tout simplement d’un parking. Lorsque l’on achète à Neuilly c’est aussi pour profiter de ce type d’agrément. Attention le prix moyen au mètre carré spécifié dans les références des notaires ne précise pas, où n’intègre pas systématiquement, qu’une partie de son calcul provient de ses annexes. L’intervention d’un professionnel est donc indispensable dans l’estimation d’un bien à Neuilly. Comparer au marché parisien, à Neuilly où les espaces extérieurs foisonnent, « c’est une autre grille d’estimation avec de nombreux critères et pondérations qu’il faut appliquer » souligne Anne-Laure Antoine de Daniel Féau Neuilly. « Nous sommes en fin de négociation sur un appartement de 110 m2 dans une voie privée près du bois, offrant une terrasse de 20 m2 de plein pied et un parking, l’ensemble autour de 1 200 000 euros. La terrasse est l’élément coup de cœur de ce bien » explique Philippe Sebban d’IPH Conseil. Ou pour cet appartement de 146 m2 au dernier étage avec sa terrasse de 100 m2 plus un parking, vendu rue Cino del duca par Dominique Boissay de l’agence Aurore Immobilier, pour 1 400 000 euros.

La crise immobilière est présente

Tous ces atouts dont dispose Neuilly n’ont cependant pas empêché un net ralentissement du marché. Après avoir fleureté avec les 10 000 euros du mètre carré, les prix s’orientent vers une moyenne de 9 000 euros. C’est cette correction de 10 % qui semble permettre une reprise de l’activité depuis cet été. « Mais attention toujours dans un cadre légèrement baissier » constate Philippe Sebban, « les transactions réalisées récemment correspondent à des biens sans défaut majeur et dont les propriétaires ont consenti des efforts sur le prix en intégrant la baisse. Les biens avec des défauts majeurs risquent une correction supplémentaire de 10 à 15 % ».
Toutes les surfaces ne bénéficient pas de cette reprise, quelques exemples : « Studios et petites surfaces profitent de cette reprise, la demande est là pour ce type de bien, nous avons vendu rue des Poissonniers un petit 2 pièces de 36m2 au 6e étage au prix de 338 000 euros, soit 9 388 euros/m2 » déclare Franck Maunoury de Pertinences Immobilières. Philippe Sebban confirme cette tendance avec cet appartement de 2 pièces d’une surface de 32 m2 au 1er étage sans ascenseur mais en bon état, rue Perronet, vendu 330 000 euros. Et Dominique Boissay avec ce studio rue Madeleine Michels de 18 m2 au 3e étage vendu 165 000 euros.

Forte demande de 70 à 120 m2

La forte demande à Neuilly reste sur les surfaces de 70 à 120 m2 correspondant aux biens de 3 ou 4 pièces. Cette demande a évolué dans son approche, les acheteurs ne raisonnent plus simplement en m2 mais en budget par typologie de bien. « Pour un 4 pièces de 2 chambres la fourchette moyenne de recherche est 700 000 – 900 000 euros et pour un 5 pièces de 3 chambres elle est de 900 000 à 1 300 000 euros » affirme Franck Maunoury.
En revanche, le segment de marché qui souffre le plus actuellement correspond aux appartements familiaux de plus de 150m2, n’offrant ni une adresse ni une vue exceptionnelle. Neuilly résiste mieux et reste protéger de ce risque contrairement aux 16e où 17e arrondissements ou un « hyper-stock » menace. Rares à Neuilly, ces biens sont par la même moins impactés. « Bien estimés, ils se vendent, comme ce 190 m2 avenue de Sainte Foy au 2e étage, avec 2 parkings, une chambre de service et surtout un large balcon. Vendu : 1 740 000 euros » constate Philippe Sebban.
Quant à l’exceptionnel et l’immobilier de Luxe « Nous avons constaté une augmentation sensible de l’offre en 2013, en particulier par la mise en vente au printemps de très beaux biens absents du marché de la vente depuis plusieurs années. Ces biens d’exceptions, au-delà de 6 millions, peinent à trouver preneur à Neuilly dans cette période contrastée », remarque Anne-Laure Antoine.

Les perspectives fin-2013/début-2014

Aucune personne présente dans l’assemblée n’ose faire de réels pronostics. « Aujourd’hui le marché fonctionne et demeure très actif à des prix qui ne tolèrent aucun écart par rapport aux prix de marché. Il est en revanche difficile de dire quelle sera la tendance dans les six mois à venir» ajoute Anne-Laure Antoine. « Le marché est actif mais reste fragile » confirme Dominique Boissay. « A Neuilly plus qu’à Paris, le prix du m2 moyen n’est qu’un indicateur pour suivre l’évolution du marché et ne doit en aucun cas servir de référence absolue pour calculer la valeur de son bien » conclut Thierry Maupas – Responsable du Développement réseau de Wall-Market.com.

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