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Marché des bureaux en Ile-de-France au 4e trimestre

Cushman & Wakefield vient de publier une étude sur l'évolution du marchés des bureaux en Île-de-France au 4e trimestre 2018. Le spécialiste des services dédiés à l'immobilier d'entreprise fait état d'un “effet de foehn”.
Marché des bureaux en Ile-de-France au 4e trimestre
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Selon cette étude, « dans la continuité d'un 3e trimestre déjà au ralenti – moins de 496 000 m2 placés –, l'activité du marché francilien des bureaux a été quasi atone en octobre et novembre avant de reprendre quelques couleurs en toute fin d'année ».

Pour Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield, « Le constat est sans appel, comme en témoigne un volume de transaction de 642 100 m2 relevées au 4e trimestre actant ainsi un recul de 27 % d'une année sur l'autre. Dans ce contexte, la demande placée, au cumul de l'année 2018, dépasse d'une très courte tête les 2,5 millions de mètres carrés (-5% par rapport à 2017), tout en demeurant cependant encore supérieure à la moyenne décennale (2,3 millions de mètres carrés) ».

Tendances contrastées selon les secteurs

Dans le détail, selon l'étude, le rebond des transactions du 4e trimestre vient consolider des tendances contrastées selon les secteurs considérés en Ile-de-France : la capitale franchit pour la troisième année consécutive la barre symbolique du million de mètres carrés commercialisés, emmenée par un quartier central des affaires
(458 500 m2 placés) qui semble de faire fi de la contraction de son offre
(1,3 % de taux de vacance). La bonne surprise de l'année est à chercher du côté de la deuxième couronne où, trimestre après trimestre, la réalisation régulière de quelques grandes signatures a permis au volume de la demande placée de dépasser
346 000 m2, signant ainsi la seule progression (+26 %) de l'année. Entre ces deux extrêmes, l'heure est au repli des transactions sur le croissant ouest (607 400 m2 placés,
-7 % en un an) et encore plus à La Défense (135 300 m2,
-28 %). En dépit d'une offre plutôt pléthorique, les grandes transactions ont été moins nombreuses en 2018 qu'en 2017, privant ainsi ce marché d'un moteur puissant. Grâce à un démarrage tonitruant, la péri-Défense est le seul secteur à échapper à cette tendance baissière. En première couronne, les résultats plutôt moyens du second semestre tirent à la baisse (-10 %) la performance annuelle du marché ; ce mouvement est surtout sensible dans le nord alors qu'à l'inverse, le sud et l'est profitent d'une meilleure conjoncture et d'un report des utilisateurs parisiens.

Grandes transactions moins nombreuses

Moins nombreuses et portant sur des gabarits plus petits que par le passé, les grandes transactions de l'année auront représenté 982 000 m2 commercialisés (-13 % en un an) : Paris confirme son statut de première destination tertiaire en Ile-de-France alors que dans le Croissant le nombre de ces mouvements a été divisé par deux. Seules constantes d'une année sur l'autre un féroce appétit des entreprises pour les surfaces de première main et une propension affirmée à la pré commercialisation (70 % des surfaces).

La contraction de l'offre immédiatement disponible reste en Ile-de-France un thème d'actualité : on recense en ce début d'année 2019, quelque 2,9 millions de mètres carrés de surfaces vacantes à l'échelle de la région, soit un taux de vacance de 5,3 %. Le stock parisien demeure à des niveaux historiquement faibles, de l'ordre de 2,3 %. Ce chiffre contraste avec ceux de la première couronne (7,5 %) ou du croissant ouest (10,1 %). Cette amplitude des taux de vacance en Ile-de-France explique en partie la trajectoire des loyers : résolument orientés à la hausse à Paris tant en première qu'en deuxième main, relativement stables ailleurs. Etalon du marché, le QCA affiche désormais des valeurs moyennes supérieures à 710 euros/m2/an pour des bureaux neufs ou restructurés, et proches de 600 euros/m2/an pour des qualités plus usuelles. Dans le croissant ouest, les valeurs locatives frémissent pour les surfaces les plus qualitatives ; pour le reste, elles se maintiennent. En première couronne, c'est paradoxalement la deuxième main bien localisée dans le sud qui fait recette, tirant les valeurs du secteur à la hausse (+9 %) alors que le neuf plafonne autour des 300 euros/m2/an.

Pour Ludovic Delaisse, Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield, « Le marché des bureaux en Ile-de-France a donc fini l'année 2018 sur une note somme toute plus positive que ne laissait espérer un automne longtemps compliqué. Paris joue sa partition avec des records tant en termes de volumes de transactions que de valeurs locatives sur des plus hauts historiques. Sur les autres secteurs, la lisibilité du marché est plus difficile et doit inviter les propriétaires à raison garder. »

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