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Loyers à palier

Pour la Cour de cassation, la fixation d'un loyer à paliers n'exclut pas le plafonnement lors du renouvellement du bail.
Loyers à palier
B. Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

En désaccord sur les modalités d'un renouvellement, un bailleur et un locataire avaient conclu une transaction en 2003 puis signé un nouveau bail en 2006. Il était convenu que le bailleur acceptait le renouvellement et que le locataire acceptait la fixation d'un loyer progressif par paliers. Lors du renouvellement suivant, le bailleur avait donné congé avec offre de renouvellement. Il se posait la question de savoir si le loyer devait être plafonné. La cour d'appel avait refusé le plafonnement en se référant à un arrêt du 17 mai 2006 de la Cour de cassation. Cet arrêt de 2006 avait considéré que le loyer devait être plafonné, mais la cour d'appel estimait que la situation était différente. En 2006, les parties avaient prévu un certain loyer puis s'étaient accordées sur des remises temporaires s'étalant sur plusieurs années. Dans l'affaire de 2013 au contraire, les parties étaient convenues d'un loyer déplafonné et fixé par paliers successifs définis dans le bail. La cour d'appel avait donc considéré que, dans cette hypothèse, le loyer de renouvellement devait être déplafonné. Elle avait jugé que « la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler, qui exclut la fixation d’un loyer de base, met obstacle à l’application de la règle du plafonnement et impose d’apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative ».

La Cour de cassation a censuré ce raisonnement et cassé la décision au visa des articles L 145-34 et L 145-33 du code de commerce : « Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que, pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l’article L 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Civ. 3E, 6 mars 2013, n°12-13 962).

Le loyer d'un bail à renouveler qui a été fixé par paliers doit donc faire l'objet d'un plafonnement lors de son renouvellement. S'agissant du mode de calcul du montant du loyer plafonné, dans l'arrêt de 2006, la Cour de cassation avait jugé que le loyer à prendre en considération pour l'application de la variation indiciaire est celui fixé par les parties lors de la prise d'effet du bail à renouveler. L'arrêt de 2013 précise qu'il s'agit du loyer acquitté par le preneur. En 2001, la cour de Paris avait jugé aussi que le loyer doit être calculé par rapport au loyer d'origine, peu important sa modification purement contractuelle pendant le cours du bail (CA Paris, 16 fév. 2001).

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