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Logistique et locaux d'activité : bilan 2017

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Logistique et locaux d'activité : bilan 2017
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BNP Paribas Real Estate vient de publier une analyse des marchés de la logistique en France et des locaux d'activité en Île-de-France. Le volume placé à atteint 7 millions de mètres carrés en 2017.

Selon cette étude, les marchés de la logistique et des locaux d'activité ont été très dynamiques en Europe sur l'ensemble de l'année 2017. La demande placée a été soutenue dans la plupart des pays européens, après une année record en 2016.

La France ne déroge pas à la règle. Le volume global recensé en logistique et en locaux d'activité atteint 7 millions de mètres carrés dans les grandes métropoles françaises.

La croissance économique, la diversification des besoins des utilisateurs, les nouveaux challenges imposés par le e-commerce, ainsi que la rationalisation des chaîne d'approvisionnement dans la grande distribution ont poussé un certain nombre d'utilisateurs à se positionner sur de nouvelles plateformes.

Le marché des entrepôts

En France, le marché des entrepôts affiche un niveau historique avec 4,1 millions de mètres carrés placés. Les opérations clés en mains locatifs et comptes propres représentent à elles seules 2 millions de mètres carrés, soit 50 % du volume global commercialisé.

Géographiquement, la région Île-de-France conserve sa première place avec plus de 1,9 million de mètres carrés placés sur l'ensemble de l'année 2017 contre 860 000 m2 placés en moyenne sur les dix dernières années. Ce résultat historique est porté par le segment des transactions XXL.

Ainsi, les cinq plus grandes transactions en Île-de-France représentent près de 30 % du volume global placé.

De son côté, l'offre disponible à un an diminue au cours des 12 derniers mois de l'année 2017 (-3 % sur un an). Elle s'établie à 3,1 millions de mètres carrés disponibles au 1er janvier 2018. Relativement stable d'une année à l'autre, les entrepôts de classe A (1,5 million de mètres carrés) restent bien en deçà de leur moyenne de long terme (1,9 million de mètres carrés).

Si les loyers faciaux moyens de classe A restent stables sur un an, l'amplitude des valeurs locatives « prime » demeure très importante : Paris affiche un loyer “prime” à 56 €/m2/an quand les grandes métropoles régionales se situent globalement entre 42 €/m2/an et 48 €/m2/an.

Les loyers "prime" à Lyon et Marseille ont progressé de +4 % et +5 % pour atteindre respectivement 47 euros/m2/an à 46 euros/m2/an en fin d'année 2017. Cette progression résulte notamment de la faiblesse de l'offre de classe A disponible.

Un marché des locaux d'activité très résiliant

En Île-de-France, ce marché repose avant tout sur un fort vivier des PME/PMI implantées sur le territoire francilien. En 2017, près de 870 000 m2 de transactions ont été recensées pour un total de 786 transactions. Les PME/PMI restent très tournées vers l'acquisition avec plus de 40 % des superficies commercialisées.

La démarche patrimoniale des chefs d'entreprise demeure très présente. L'offre disponible à un an sur la petite couronne, et plus particulièrement sur les communes bordant le périphérique, se raréfie sous l'impulsion de la logistique urbaine, du Grand Paris et des projets de réaménagement qui tertiarisent le territoire.

Sur les autres territoires de la grande couronne, si l'offre existante a tendance à se stabiliser, la qualité de cette offre se détériore : obsolescence, manque de fonctionnalité, etc. Elle répond moins aux spécificités demandées.

De ce fait, les utilisateurs s'orientent vers des opérations neuves, à travers le développement en blanc de parcs d'activité ou des opérations clés en main. Les valeurs locatives progressent globalement en 1re couronne. Les loyers avoisinent 140 euros/m2/an sur des parcs d'activité récents et à proximité immédiate de Paris.

La seconde couronne connaît une augmentation moins importante avec des valeurs à partir de 60 euros/m2/an pour des bâtiments standards mais pouvant aller jusqu'à 100 euros/m2/an, pour les parcs d'activité neufs.

En termes d'investissement, le marché de la logistique affiche un certain dynamisme. En effet, les volumes progressent encore, et représentent ainsi près de +7 % des investissements totaux, ce qui est supérieur à la moyenne des dernières années. Une nouvelle répartition géographique du volume d'investissement se dessine.

Conséquence des nombreuses opérations clefs en mains qui ont pu se placer en régions, le poids de l'IDF est passé de 57 % à seulement 36 % des investissements en France. Le secteur de Lyon, en situation de sous-offre locative, a fortement attiré les investisseurs, que ce soit pour des actifs existants, ou pour des opérations en blanc. Les marchés qui ont su bénéficier au mieux de ce rééquilibrage géographique sont la région PACA, mais également l'Arc Atlantique.

Les investisseurs prennent désormais en considération les hubs de Toulouse et de Bordeaux. L'année 2017 est également marquée par les opérations en blanc avec environ 220 000 m2 lancés sur sept immeubles, sachant que 90 % de ces surfaces ont été louées avant livraison. Le taux “prime” en logistique, qui a connu d'importantes compressions depuis 2014, s'affiche dorénavant à 4,90 % quand le taux de rendement moyen s'établit à 7,90 % fin 2017.

Sur le segment des locaux d'activité, l'année 2017 se situe dans la moyenne des années précédentes avec près de 500 millions investis. Malgré le fort appétit des investisseurs, le marché n'a pas connu le même dynamisme en raison du manque d'opportunités de taille importante sur le marché. Contrairement à l'année 2016, les portefeuilles ont fait défaut cette année et n'ont représenté que 20 % des volumes placés.

Géographiquement, les investissements mettent en avant les secteurs qui connaissent le plus fort développement économique, à savoir l'Arc atlantique, Lyon et la Région parisienne, qui, à elle seule, représente toujours plus de la moitié des volumes investis.

Pour 2018, selon René Jeannenot, directeur du Pôle Activité-Logistique, location et investissement, BNP Paribas Real Estate Transaction France, « nos perspectives pour le marché de logistique sont encore positives. Le e-commerce et la grande distribution associés à une croissance plus robuste seront encore les moteurs de ce marché. Ainsi, nous anticipons un volume de transactions en France de l'ordre de 3,5 à 3,6 millions de mètres carrés, mais qui n'égalera certainement pas le chiffre record de 2017. Concernant le volume de transaction en locaux d'activité, très dépendant de la croissance économique, il devrait progresser légèrement, dépassant 3 millions de mètres carrés sur l'ensemble des grandes métropoles ».




Anne MOREAUX
Journaliste

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