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« Les ventes immobilières par adjudication ne sont pas un business! »

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« Les ventes immobilières par  adjudication ne sont pas un business! »
© D.R.

Maître Dominique de Ginestet, ancien bâtonnier du barreau de Dax, est membre du collège ordinal du CNB et préside la commission des règles et usages. Le projet de loi de programmation pour la Justice porté par la garde des sceaux, Nicole Belloubet, avait initialement prévu de modifier la procédure de saisie immobilière et de déjudiciariser la vente. Cette disposition a été retirée du projet de loi mais une modernisation de la procédure est toujours envisagée. A ce titre, elle apporte un éclairage sur la procédure actuelle et sur sa possible modernisation.

Affiches Parisiennes : Le projet de loi Pacte prévoyait initialement une disposition modifiant les procédures des ventes judiciaires immobilières. Cette mesure, retirée depuis, vous a-t-elle surprise ?

Dominique de Ginestet : Ce fut pour nous une véritable surprise. Cette annonce a provoqué l'émoi des praticiens des procédures civiles d'exécution. Il convient tout d'abord de préciser que les objectifs de la loi de programmation pour la Justice, tels qu'ils sont annoncés, sont partagés par les professionnels. Ils visent à obtenir le meilleur prix tout en simplifiant et en sécurisant la procédure plus encore qu'elle ne l'est actuellement. Or, la solution qui avait été proposée par la Chancellerie, prévoyant la déjudiciarisation de l'audience de vente, ne permet pas d'atteindre ces objectifs. Tout d'abord, concernant le meilleur prix, je crois que les services de l'Etat sont partis d'un constat erroné selon lequel les ventes à la barre se feraient à un prix inférieur à celui du marché. En réalité, les ventes à la barre du tribunal se font au prix du marché dans la plupart des cas et même parfois au-delà. Un appartement en bord de mer est l'exemple type. Parfois, un bien rare arrivant à la barre du tribunal se vend plus cher qu'il se serait négocié en agence. Le constat est donc erroné. Les prix bas sont liés à l'implantation géographique de l'immeuble, à son statut juridique, au fait que les locaux peuvent être occupés, qu'il n'y a pas de garantie de vices cachés, une série d'éléments qui expliquent la raison pour laquelle les prix peuvent ne pas être élevés. En revanche, rien ne démontre que devant un officier public ministériel, quel qu'il soit, ce prix serait supérieur.

La proposition de la déjudiciarisation était totalement inadaptée car, aujourd'hui, pour parvenir à un bon prix, il faut que la vente se déroule en toute sécurité, en toute transparence. L'audience avec la présence du juge rassure fortement les candidats adjudicataires.

En matière de ventes immobilières judiciaires par adjudication, il convient, comme vous le savez, de certifier et placarder les publicités légales notamment sur le bien mis en vente et au TGI. En plus de la publication des annonces légales dans les journaux, il serait judicieux de prévoir la diffusion d'une publicité légale sur internet, ce qui permettra de faire adjuger un prix de vente potentiellement plus élevé.

Les avocats ont fait des propositions pour parvenir à valoriser plus encore le bien ; notamment pouvoir communiquer tous les renseignements sur l'immeuble, non seulement le cahier des conditions de ventes, mais également l'ensemble de ses annexes avec les diagnostics techniques.

Tous ces éléments pourraient être communiqués par l'intermédiaire d'une plateforme numérique entièrement sécurisée. Ces mesures permettraient à la personne intéressée par le bien de prendre le temps de la réflexion, de regarder ces informations, les photos, au lieu de les consulter dans les locaux du tribunal. Il serait également judicieux de multiplier les visites et d'offrir une plus large publicité, notamment en rendant la publicité sur internet obligatoire. Tous ces moyens permettraient de valoriser le bien et d'attirer encore plus d'adjudicataires.

« Les avocats peuvent alléger le travail du juge et du greffe en matière de ventes immobilières judiciaires par adjudication. »

A.-P. : On reproche à la procédure actuelle d'être trop lente...

D. de G. : L'autre objectif était en effet d'accélérer et de sécuriser la procédure. Dans ses derniers rapports, la Cour de cassation a fait des préconisations tendant en particulier à la rationalisation des recours intermédiaires, la généralisation de la procédure d'assignation à jour fixe en appel, l'allongement du délai de validité du commandement, l'instauration de délais butoirs. La profession d'avocat a exprimé son accord sur ces propositions qui avaient d'ailleurs recueilli l'assentiment de la Chancellerie. Enfin, le dernier point – qui ne figure d'ailleurs pas dans l'exposé des motifs de la loi de programmation, concerne l'allègement du travail des juridictions. Il faut savoir que l'audience d'adjudication elle-même impose très peu de temps magistral. En réalité, le temps du juge de l'exécution est essentiellement consacré à régler les incidents qui lui ont été soumis à l'audience d'orientation. À aucun moment il n'a été envisagé, bien évidemment, de supprimer l'intervention du juge de l'exécution à cette audience d'orientation. Le temps même de la vente est donc relativement réduit par rapport au temps que passe le juge en audiences d'orientation. Aujourd'hui, le temps qui est consacré aux ventes est celui du greffe. Il convient, dans le cadre de la simplification de la procédure d'alléger son travail. Les nombreuses formalités confiées au greffe du juge de l'exécution sont chronophages et peuvent parfaitement être dévolues aux avocats. Je mentionnais tout à l'heure le cahier des conditions de vente. Actuellement, celui-ci est déposé aux greffes et ces derniers reçoivent les personnes intéressées par la vente et mettent à leur disposition ce document afin qu'elles le consultent. Si ce cahier des conditions de vente devient consultable en ligne, cette intervention du greffe sera supprimée et donc allégée. Même chose avec la réception de déclaration des créanciers inscrits qui peut parfaitement être prise en charge par l'avocat du créancier poursuivant, ainsi que les notifications, par exemple en mairie, avec signification par huissier, afin de sécuriser la procédure et d'être certain que le destinataire a bien reçu l'acte.

Il y a de nombreuses propositions qui ont été présentées par la profession, notamment pour alléger le travail des juridictions et surtout celui des greffes. D'autres vont être formalisées dans les jours prochains. Nous sommes en capacité de présenter des solutions pour améliorer l'attractivité du bien mis en vente, afin que celui-ci soit adjugé au meilleur prix possible, et pour simplifier et accélérer la procédure, en reprenant notamment les préconisations de la Cour de cassation.

En tout cas, ces ventes ne constituent pas un business, loin de là. C'est la raison pour laquelle il faut continuer à confier ces ventes aux avocats et ne pas déjudiciariser l'audience, sinon l'image sera celle d'un business qui se déroulera chez un commissaire de justice ou chez un notaire, selon un schéma d'affaire, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.

Le débiteur doit être protégé. Si son bien est vendu, il doit savoir que c'est sous l'autorité d'un magistrat qui a l'image de l'impartialité et dont la décision ne sera pas critiquée.

A.-P. : La place du conseil de l'avocat est importante dans cette procédure ?

D. de G. : Le devoir de conseil des avocats est essentiel. On n'achète pas une maison comme une montre de marque. Aujourd'hui, le candidat adjudicataire ne peut porter les enchères que lorsqu'il est assisté d'un avocat. Cette assistance est en outre nécessaire afin de faire la vérification des fonds et de leur origine, la vérification de la solvabilité.

« Le débiteur doit être protégé. Il est au centre de la procédure et il est nécessaire qu'il y demeure. »

A.-P. : Une précédente réforme de la procédure de saisie est intervenue il y a quelques années...

D. de G. : Effectivement. Il convient de ne pas perdre de vue que la dernière réforme de la procédure de saisie immobilière date de 2006. Elle est issue d'une concertation étroite entre la Chancellerie et les praticiens des procédures d'exécution et du Conseil national des barreaux. Il convient également de ne pas oublier que depuis 2006, la procédure de distribution a été déjudiciarisée, confiée aux avocats et que dans 99 % des cas, cette distribution s'opère amiablement, ce qui est donc un succès. Ceci démontre bien que les avocats sont en capacité d'alléger le travail des juges. Il convient enfin de ne pas perdre de vue que cette réforme de 2006 a placé le débiteur au centre de la saisie immobilière, afin que tout soit fait pour favoriser la vente amiable du bien. Tout cela pour que le débiteur, qui ne peut faire autrement, prenne conscience que son bien peut être vendu et qu'il doit s'en occuper. Il faut savoir que plus d'un tiers des procédures de saisies immobilières sont clôturées par une vente amiable, favorisée par les avocats. Pour les autres, de nombreux dossiers ne vont pas jusqu'à la vente parce que des accords sont conclus entre l'avocat qui représente le créancier poursuivant et le débiteur, lui-même ou représenté par son avocat. Le débiteur est la personne qui subit cette procédure avec le plus de violence. Ce n'est pas un délinquant. Il a simplement eu le tort de ne pas pouvoir payer son crédit. Le domicile de sa famille est souvent en jeu.

A.-P. : Il faut donc favoriser la vente amiable ?

D. de G. : Tout à fait, mais au bout du bout, la saisie aboutit à la vente aux enchères et il faut que le débiteur puisse assister à cette vente, puisse voir que celle-ci est faite sous l'autorité d'un juge, c'est-à-dire de l'Etat. Nous sommes dans le cadre de la préservation du droit de propriété, un droit constitutionnel, et il me paraît essentiel que le juge soit présent au terme de la procédure. Encore une fois, la profession d'avocat est en capacité de présenter des propositions pour moderniser cette procédure, compte tenu en particulier de la technologie et du numérique qui s'offrent à nous.

A.-P. : Reste que pour vous, l'intervention du juge reste essentielle ?

D. de G. : Le jugement d'adjudication, parce que c'est un jugement, va permettre à l'adjudicataire de procéder à l'expulsion de celui qui se sera indument maintenu dans les lieux. Si nous n'avions qu'un acte établi par un officier public ministériel, quel qu'il soit, cet acte de vente de permettrait pas cette expulsion. Ainsi l'adjudicataire, l'acheteur, le nouveau propriétaire, serait contraint d'engager une nouvelle procédure afin de faire ordonner l'expulsion. Ceci entraînerait donc une augmentation du temps magistral et du travail des greffes. Ceci pour démontrer que les objectifs affichés dans la loi de programmation ne sont pas atteints par la mesure proposée. Celle-ci a, fort heureusement, été retirée. C'est la raison pour laquelle la concertation est indispensable avec les les avocats.

« Le débiteur doit être protégé. Si son bien est vendu, il doit savoir que c'est sous l'autorité d'un magistrat qui a l'image de l'impartialité et dont la décision ne sera pas critiquée. »

A.-P. : D'ailleurs, les avocats sont bien souvent spécialisés dans ce type de procédure...

D. de G. : Les avocats qui pratiquent cette procédure des saisies immobilières ont une haute compétence, une spécialité très pointue. La déjudiciarisation ne pourrait s'opérer qu'au détriment du débiteur et du créancier poursuivant et, au final, un accroissement du travail du juge.

A.-P. : Et en matière de publicité foncière ?

D. de G. : L'avocat pourrait également prendre en charge les formalités d'enregistrement du jugement d'adjudication. Il suffirait que nous bénéficiions de la formalité fusionnée, à l'instar des notaires. Cette revendication a été présentée dans le cadre d'un projet de réforme de la publicité foncière. Cela permettrait à l'avocat du créancier poursuivant de procéder dans un même temps aux formalités d'enregistrement et de publicité au service de la publicité foncière, alors qu'aujourd'hui, cet enregistrement s'effectue à l'initiative du greffe qui retourne ensuite à l'avocat le jugement avec la mention de cet enregistrement, afin que ce dernier puisse publier. Cette procédure est beaucoup trop longue et trop lourde pour le greffe.

Toutes ces propositions ont été formalisées dans un projet qui sera remis en début de semaine à la Chancellerie. Il y a certainement encore beaucoup de formalités aujourd'hui dévolues au greffe qui pourraient être confiées à l'avocat du créancier poursuivant.

A.-P. : Il y a un groupe de travail dédié au sein du CNB ?

D. de G. : Oui, il y a un groupe de travail sur le sujet, constitué depuis plusieurs années. Sous la précédente mandature, j'étais en charge de ce groupe. Mon mandat ayant été renouvelé, je préside actuellement la commission règles et usages et suis toujours en charge de ce groupe de travail constitué d'élus du Conseil national des barreaux, mais également de praticiens des procédures civiles d'exécution et des saisies immobilières, issus principalement de l'Association des praticiens des procédures et de l'exécution (APPE) et de l'association Droit et Procédure. Ce groupe a déjà été actif dans le cadre des précédentes réformes de la saisie immobilière, faisant de multiples propositions. Il est également intervenu dans les discussions avec la DGCCRF sur la réforme du tarif de la postulation. Les textes adoptés sont ainsi issus d'une concertation très étroite dans des conditions de confiance et de sincérité.

Le Conseil national des barreaux appelle de ses vœux la poursuite de la concertation avec le Chancellerie afin de parvenir à une véritable modernisation de la procédure de saisie immobilière. Il s'agit de favoriser la vente au meilleur prix, de sécuriser et de simplifier la procédure par la rationalisation des recours intermédiarité et l'instauration de dates butoirs, et de la moderniser grâce à l'utilisation des outils numériques et enfin d'alléger le travail des juridictions ,
en particulier en déchargeant les greffes de nombreuses formalités .

Propos recueillis par Boris Stoykov




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