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Les prêts grippés par la hausse des taux

Avec la rapide remontée des taux d'intérêt, décrocher un crédit immobilier est de plus en plus difficile, selon les courtiers et les promoteurs, qui s'inquiètent des conséquences de ces difficultés à plus long terme.
Les prêts grippés par la hausse des taux
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Immobilier Publié le , Avec AFP

Principal obstacle selon les courtiers : le taux d'usure. Révisé chaque trimestre par la Banque de France, il fixe le taux maximum auquel les banques ont le droit de prêter. Actuellement, il s'élève à 2,57 % pour les crédits immobiliers à 20 ans, tous frais compris, dont l'assurance et l'éventuelle commission des courtiers. Or, comme les banques empruntent elles-mêmes plus cher qu'en début d'année, elles peuvent être tentées d'évincer les courtiers pour préserver leurs marges. « Les seules populations qui vont pouvoir emprunter, ça va être les moins de 45 ans qui sont en bonne santé et en même temps qui ont des revenus et des apports personnels assez élevés pour être intéressants pour les banques. Mais c'est un client sur deux, pas plus », craint Olivier Lendrevie, président du réseau de courtiers Cafpi.

« Quand, à cause d'un problème de paramétrage d'une réglementation, vous mettez hors-jeu un potentiel acquéreur sur deux, vous déséquilibrez le marché et vous créez les conditions d'une crise qui peut être très grave », prévient-il. Les acquéreurs en meilleure position pourraient en effet mieux négocier leurs achats, faute de concurrents, et faire chuter les prix de l'immobilier. Selon un sondage commandé par des associations de courtiers, quelque 40 % des professionnels interrogés estiment qu'au moins quatre dossiers sur dix ont été refusés depuis le début de l'année.

Des professionnels plus prudents`

Des professionnels de l'immobilier et de la finance se montrent eux plus prudents. « On n'a pas encore un ressenti aussi fort que les courtiers mais ça va arriver, automatiquement », témoigne Peggy Montesinos, spécialiste de l'immobilier au Conseil supérieur du notariat. « Aujourd'hui, même si les taux remontent, ils restent attractifs et très en dessous de l'inflation. Il n'en demeure pas moins que la conjugaison du taux d'usure et de la remontée des taux désolvabilise une partie des primo-accédants, notamment les plus modestes et les plus jeunes », juge Véronique Bédague, directrice générale de Nexity. Les banques « sont vigilantes aux indicateurs qui pourraient témoigner de tensions sur le crédit immobilier. Ces indicateurs se multiplient au fil des jours, comme le constatent les Français qui cherchent un crédit pour acheter leur logement », fait savoir la Fédération bancaire française. « La profession bancaire est donc sensible à ce que le dispositif de l'usure, cette mesure de protection des emprunteurs, ne devienne pas une mécanique d'exclusion des ménages pour financer leurs projets solvables », ajoute l'organisation professionnelle.

Le constat de la Banque de France

La Banque de France se démarque nettement du constat des courtiers. L'institution rappelle que le taux d'usure est fait « pour protéger les ménages qui empruntent, et pas les intérêts des courtiers ou des prêteurs ». « Un éventuel effet d'éviction des emprunteurs n'existait pas significativement avant fin juin. Nous regarderons précisément pour fin septembre », ajoute-t-elle. La banque centrale note que la « production de crédits à l'habitat commence à se normaliser progressivement », tout en restant « au-delà des moyennes mensuelles de ces dernières années ». Elle enregistre un encours des crédits aux particuliers en croissance de 6,2 % en juin sur un an, soutenu par la composante “habitat” (+6,6 %). Les nouveaux prêts accordés représentaient 22,7 milliards d'euros en juin, en baisse par rapport à mai (26,8 milliards) mais « plus élevés que les moyennes mensuelles observées depuis cinq ans » qui varient de 16,9 à 22,8 milliards, souligne la banque centrale. Par ailleurs, la remontée des taux d'intérêt des nouveaux crédits se poursuit « très progressivement » : 1,26 % en moyenne en mai, 1,35 % en moyenne en juin et 1,44 % attendu en juillet, selon la banque centrale. Il s'agit cependant du taux nominal, auquel viennent s'ajouter l'ensemble des frais liés à l'obtention d'un crédit, pour obtenir le taux effectif global du prêt, plafonné par la loi.

Le gel des loyers des logements énergivores est entré en vigueur

Les propriétaires de logements à étiquette énergétique F ou G, les plus consommateurs d'énergie, ne peuvent plus augmenter leurs loyers. Il s'agit de la première d'une série de restrictions à venir dans les prochaines années. « Aujourd'hui, on ne peut pas laisser vivre des gens dans des passoires thermiques et ne pas agir en leur faveur », selon le ministre délégué au Logement, Olivier Klein.

Les étiquettes F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE) correspondent à des logements consommant plus de 330 kilowattheures au mètre carré par an ou émettant plus de 70 kg d'équivalent CO2 au mètre carré par an, soit 17 % du parc de résidences principales en France. Dans les prochaines années, de nouvelles restrictions entreront en vigueur pour les propriétaires de logements dont le DPE est mauvais, afin de les
inciter à l'améliorer.

À partir de janvier 2023, les passoires thermiques, qui consomment plus de 450 kilowattheures par an au mètre carré (soit environ 90 000 logements), seront purement et simplement interdites à la location. Suivront, en 2025, l'ensemble des logements classés G (soit 7 % du parc actuellement) puis les F en 2028 (10 %) et les E en 2034 (22 %).

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