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Les loyers de bureaux en hausse en Europe

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Les loyers de bureaux en hausse en Europe
© A.P.

Selon la récente étude « DNA of Real Estate » de Cushman & Wakefield, les loyers européens des bureaux ont enregistré une hausse de 0,7 % au 3e trimestre, ce qui porte à huit le nombre de trimestre de croissance continue.

Sur une base annuelle, les loyers européens des bureaux affichent ainsi la plus forte croissance des valeurs locatives, à 2,5 %.

D'après Cushman & Wakefield, les loyers d'entrepôts logistiques progressent de leur côté de 1,8 % (taux annualisé), en phase avec la hausse de 1,9 % du précédent trimestre (le plus fort taux de croissance depuis 2008).

En revanche, les loyers des commerces qui se sont bien redressés depuis la crise financière, dépassant de plus de 30 % les niveaux de 2008, enregistrent désormais une baisse de 0,4 % au 3e trimestre, et de 0,5 % sur une base annuelle.

Comme le précise Nigel Almond, Head of Data Analytics chez Cushman & Wakefield, « En prenant en compte tous les types de biens, les marchés du noyau dur européen, à savoir la France, l'Allemagne, les pays scandinaves, le Benelux et le Royaume-Uni, se sont largement redressés depuis la crise financière. Les loyers y ont retrouvé leur niveau d'avant-crise, le dépassant parfois. Les marchés « semi-core » – notamment l'Irlande, l'Italie, le Portugal, l'Europe centrale et de l'est, ainsi que l'Espagne – ont été plus durement touchés après la crise. Toutefois, à l'heure actuelle, les loyers des artères principales ont généralement effacé les pertes subies, ce qui souligne la demande en biens « prime » dans des villes-clés en Europe. »

Voilà, dans le détail, l'étude DNA of Real Estate des différents marchés au niveau européen.

Loyers des bureaux

La croissance annuelle des loyers de bureaux européens est supérieure à 2 % pour le 5e trimestre consécutif. Pourtant, leur niveau est toujours inférieur de 1,4 % à celui observé avant crise (3e trimestre 2008). Une progression des loyers est observée dans 12 des 47 marchés étudiés. L'Allemagne reste le moteur principal de cette croissance (4,1 % à Munich, 1,9 % à Hambourg et 1,6 % à Berlin). Par ailleurs, les marchés régionaux au Royaume-Uni ont également affiché des mouvements haussiers (6,2 % à Bristol, 4,5 % à Edimbourg et 2,1 % à Newcastle) grâce à une demande solide et à une offre limitée. La plus forte croissance du trimestre a été enregistrée à Sofia. Les loyers de la capitale bulgare ont augmenté de 7,1 % entre juillet et septembre, portant la croissance annuelle à plus de 11 %, à la faveur d'une forte demande.

Les rendements totaux sur le marché des bureaux européens ont baissé d'un point de base pour se positionner à 4,41 %. Seuls sept marchés sur les 47 étudiés ont enregistré une baisse des rendements.

Au total, quatre des cinq marchés de bureaux observés en Allemagne ont vu leur rendement se contracter, emmenés par Francfort, ce qui reflète une demande soutenue des investisseurs, et de solides fondamentaux du marché locatif. Budapest et Lisbonne ont également enregistré des baisses d'une ampleur identique.

Loyers des entrepôts

Les entrepôts logistiques continuent de signer de bonnes performances sur les marchés locatifs et de l'investissement avec la plus forte croissance trimestrielle des loyers, au même niveau que les bureaux, et de loin la plus importante baisse des rendements. Les rendements « prime » ont baissé, quant à eux, de 5 points de base au cours du trimestre et de 41 points de base en glissement annuel pour atteindre une moyenne de 5,9 % en Europe.

Les marchés régionaux au Royaume-Uni ont constitué la principale source de croissance des loyers en Europe (+0,7 %), notamment +8,7 % à Leeds, +8,3 % à Cardiff et +3,6 % à Bristol. Sur ces marchés, la demande des utilisateurs est si forte qu'elle les pousse à se positionner sur les nouvelles offres dans un marché saturé. On relève des poches de croissance à Moscou (+6,6 %), Dublin (+4,4 %) et Budapest (+3,8 %).

Les rendements globaux ont continué de chuter sous la barre des 6 %, à 5,90 %, soit 5 points de base de moins qu'au 2e trimestre 2018. Une baisse des rendements de plus de 20 points de base a été enregistrée au Benelux ; Bruxelles et Anvers chutant de 40 points de base (5,90 % à 5,50 %). Au total, 17 des 45 marchés d'entrepôts logistiques ont vu leurs rendements s'orienter à la baisse. Le rendement global en Allemagne a chuté de 11 points de base au cours du trimestre et de 65 points de base en glissement annuel pour s'établir à 4,45 %, comme sur l'ensemble des marchés étudiés (entre 4,4 % et 4,6 %).

Les commerces des grandes artères

Seuls quatre des 41 marchés des commerces analysés ont vu leurs loyers progresser au cours du trimestre, à savoir Prague (+4,5 %), Stockholm (+3,7 %), Londres (+2,3 %) et Helsinki (+1,4 %). Cette croissance limitée a été contrebalancée par une chute à deux chiffres observée à Istanbul, d'où une baisse totale de 0,4 % en Europe. Par opposition aux secteurs plus porteurs des bureaux et des entrepôts logistiques en Allemagne, les loyers des commerces dans les cinq plus grandes villes outre-Rhin n'ont pas évolué au cours des 18 derniers mois.

Entre-temps, une majorité des marchés en Europe ont vu les rendements des commerces remonter pour le deuxième trimestre consécutif. Sur les marchés régionaux au Royaume-Uni, les rendements ont fléchi de 25 points de base à Cardiff, à Manchester et à Newcastle. Istanbul et Zurich ont affiché des hausses des rendements dans les artères principales, portant le rendement moyen total des espaces « prime » européens en hausse de 3 points de base à 3,25 %. Le Royaume-Uni tourne désormais la page de son plus bas rendement historique (3,12 %) enregistré au 2e trimestre 2016. Tous les autres marchés principaux sont désormais à leur niveau le plus bas depuis 10 ans.




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