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Les lourdes conséquences d'une transformation irrégulière

le - - Immobilier

La Cour d'appel de Paris s'est prononcée sur les conséquences d'une transformation irrégulière de locaux d'habitation en locaux commerciaux.

Dans les villes de plus de 200 000 habitants, lorsque le propriétaire d'un immeuble d'habitation souhaite transformer l'usage pour y installer des locaux commerciaux, il doit obtenir une autorisation dont les règles sont prévues par les articles L631-7 et suivants du CCH. Ces règles d'ordre public sont strictes et le même texte prévoit que «sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.» La Cour d'appel de Paris a récemment statué sur les conséquences d'une transformation irrégulière. Des locaux situés à Paris, rue Étienne Marcel, étaient loués par bail commercial. Le locataire avait quitté les lieux en 2009 et postérieurement invoqué la nullité du bail au motif que le bailleur ne justifiait d'aucune autorisation de transformation en locaux commerciaux. Première question : la prescription. La nullité d'ordre public du bail prévue par l'article L631-7 était soumise une prescription de 30 ans, mais ce délai a été ramené à cinq ans en application de la loi du 17 juin 2008. Pour les baux en cours, ce nouveau délai court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, et donc jusqu'au 17 juin 2013. L'arrêt en déduit que «la demande en nullité du bail formée par conclusions le 14 mai 2009 n'était pas prescrite pour avoir été formée avant le 17 juin 2013 et alors que le délai de 30 ans n'était pas écoulé à cette date». Après avoir jugé que sur le fond, il n'était pas établi avec une suffisante fiabilité qu'au 1er janvier 1970, les locaux étaient de façon certaine affectés à un usage commercial, la Cour statue sur les conséquences de la nullité : elle condamne le bailleur à restituer au preneur la totalité des loyers versés par application du bail «la nullité emportant effacement rétroactif du contrat de bail». Toutefois le bailleur est fondé à réclamer une indemnité d'occupation. La Cour d'appel estime que cette indemnité ne peut être calculée ni en fonction d'un contrat qui est censé n'avoir jamais existé ni sur la base d'une valeur locative calculée à partir d'une exploitation commerciale puisque celle-ci, en l'absence de bail valable, est réputée n'avoir jamais existé. L'arrêt prend comme référence les loyers de locaux d'habitation.






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