AccueilImmobilierLes limites de la clause de souffrance

Les limites de la clause de souffrance

Une clause de souffrance ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Les limites de la clause de souffrance
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Il est fréquent d'insérer dans un bail commercial une clause dite de souffrance qui impose au locataire de supporter les nuisances résultant de travaux que pourrait engager le bailleur. L'article 1724 du Code civil prévoit le cas des réparations urgentes que le locataire doit supporter « quelque incommodité qu'elles lui causent ».

Mais cette clause a des limites. Un bailleur avait pris soin de mentionner dans le bail qu'il devait engager des travaux de rénovation dans l'immeuble et il avait joint au bail un descriptif des travaux. Or, le locataire estimait que ces travaux l'avaient empêché d'exercer son activité et il demandait une indemnisation. La Cour d'appel de Paris lui a donné raison :

« Ni la connaissance par le preneur de l’existence d’un projet de rénovation de l’immeuble non encore mis en œuvre à la date de la signature du bail ni l’existence d’une clause dite de souffrance telle que prévue [au] bail ne peuvent contrevenir sous couvert des travaux à l’obligation essentielle du bailleur de délivrer pendant toute la durée du bail un local en état de servir à l’usage auquel il est destiné, quand bien même le preneur devrait supporter de façon temporaire les inconvénients liés à l’exécution de travaux dont il a été informé » (23 octobre 2013, n° 11/10178).

La Cour constate que de nombreux travaux sont nécessités par la vétusté de l'immeuble auquel le preneur n'est pas tenu de remédier et elle dispense le preneur de son obligation de payer le bail jusqu'à la date où les travaux ont pris fin. Toutefois elle prononce la résiliation du bail pour défauts de paiement ultérieurs.

Le bailleur a une obligation essentielle de délivrer le local en état de servir à l'usage auquel il est destiné. Ce principe se fonde sur l'article 1719 du Code civil qui impose au bailleur une obligation de délivrance. Le bailleur ne peut par le biais d'une clause de souffrance s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (Civ. 3E, 1er juin 2005). Le bailleur ne peut s'affranchir de son obligation de procéder aux travaux rendus nécessaire par les vices affectant la structure de l'immeuble (Civ. 3E, 9 juillet 2008).

Une clause qui impose au preneur de souffrir tous travaux « quels qu'en soient les inconvénients et la durée » ne saurait autoriser le bailleur à anéantir sa propre prestation, le contrat de bail étant privé d'objet et de cause quand les travaux exécutés par le bailleur sont d'une ampleur et d'une durée telles qu'ils rendent impossible l'exercice normal de la profession prévue au bail (Trib. commerce de Paris, 20 déc. 1993). Ce nouvel arrêt confirme les limites de la clause de souffrance.

Partage
Envoyer à un ami
Connexion
Mot de passe oublié ?