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Les exigences du mandat

La Cour d'appel de Paris rappelle les conditions de validité et les effets du mandat de l'agent immobilier.
Les exigences du mandat
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Un mandat avait été confié à une agence par le propriétaire de « studios de service ». Un candidat acquéreur avait fait une offre à un prix supérieur au prix demandé et il exigeait la vente forcée. La Cour d'appel (18 avril 2013, n°12/01884) a rejeté sa demande en constatant la nullité du mandat. Cette décision permet de rappeler trois règles La première concerne les conditions de validité du mandat. L'article 72 du décret du 20 juillet 1972 oblige l'agent immobilier à tenir un registre des mandats par ordre chronologique. La cour prononce la nullité du mandat pour violation de cette obligation : le propriétaire avait autorisé l'agent immobilier le 1er avril 2009 à vendre les biens litigieux, un mandat de vente devant être signé avant chaque promesse de vente, mais le mandat était également daté du 1er avril 2009 et enregistré le 8 avril 2009.

La Cour de cassation a déjà admis que l’agent immobilier ne peut valablement négocier aucune vente et ne peut prétendre à aucune indemnisation si le mandat n’a pas été enregistré lors de sa signature et que l’exemplaire resté en possession du mandant n’a jamais porté le numéro d’ordre d’enregistrement (Civ. 1e, 26 nov. 1996).

La deuxième règle concerne le pouvoir du mandataire. La cour rappelle que le mandat de vendre et de rechercher un acquéreur n’emporte pas le pouvoir d’accepter une offre d’achat et de conclure la vente. Le propriétaire avait donné mandat à l'agence de vendre « et de rechercher un acquéreur dont le mandataire pouvait recueillir la signature, ce dont il se déduit que ce dernier, qui ne pouvait rien faire au-delà de ce qui était porté dans le mandat d’entremise, n’avait pas le pouvoir d’accepter une offre d’achat et de conclure la vente ». La Cour de cassation avait aussi jugé que doit être cassé l’arrêt ayant ordonné la réalisation forcée de la vente directement conclue par une agence immobilière, alors que l’acte de mandat donnait uniquement à celle-ci mission de rechercher un acquéreur aux conditions prévues, mais en aucun cas de signer un acte pour le compte du mandant (Civ. 1e, 27 juin 2006).

Enfin, l'arrêt constate que l'offre d'achat n'était pas précédée d'une offre de vente et avait exclusivement pour objet d'inviter le propriétaire, si le prix proposé lui agrée, à régulariser un avant-contrat. L'offre d'achat ne rendait pas la vente parfaite. Donc, si le propriétaire qui a donné mandat à une agence, constate, renseignements pris auprès du notaire, que les conditions économiques de la transaction sont différentes de celles qu’il escomptait, il peut renoncer à la vente sans commettre de rupture abusive de pourparlers.

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