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Les charges locatives d'un bail commercial

le - - Immobilier

Le décret du 26 août 1987 n'est pas applicable à un bail commercial, sauf clause contraire.

La liste des charges incombant à un locataire dans un bail commercial n'est pas prévue par la loi. C'est donc au contrat de déterminer les charges à répercuter sur le locataire. S'il existe un décret qui fixe la liste des charges récupérables (n° 87-713 du 26 août 1987), il concerne les baux d'habitation et n'est donc pas applicable de plein droit aux baux commerciaux. La Cour de cassation l'a rappelé récemment (Civ. 3 E, 3 oct. 2012). Un bail prévoyait le paiement d'une provision mensuelle pour charges de 40 euros, payable en même temps que le loyer. Le locataire contestait devoir payer des charges de chauffage, au motif qu’il n’utilisait pas le chauffage collectif de l’immeuble et utilisait des convecteurs électriques mobiles. La cour d’appel l'avait condamné à payer une somme de 4 587 euros demandée par le bailleur, sous déduction du dépôt de garantie.

Mais cet arrêt est cassé : « Attendu que pour rejeter [les demandes du preneur] l’arrêt retient que l’absence de mention dans le bail des charges incombant au preneur ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 et qu’en application de ce décret, la seule circonstance pour un locataire d’occuper un local équipé d’un chauffage collectif en état de marche, lui fait obligation de payer au propriétaire des charges correspondantes, peu important qu’il utilise ou non cet équipement collectif ;Qu’en statuant ainsi, alors que le décret du 26 août 1987 ne peut être appliqué à un bail commercial qu’à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives, la cour d’appel a violé [l’article 1134 du Code civil, ensemble l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987].

Le décret de 1987 étant un texte d’application de la loi de 1989 sur les rapports locatifs d’habitation, il n’est pas applicable aux baux commerciaux. Les parties peuvent y faire contractuellement référence, mais encore faut-il qu’une clause en ce sens figure au bail. A défaut, ce texte est inapplicable.

La répartition des charges dans un bail commercial relève de la liberté contractuelle (CA Paris, 3 avril 1992) ; il est possible de prévoir des charges forfaitaires (contrairement aux baux de la loi de 1989). A défaut pour le bailleur d'avoir justifié des charges locatives en produisant notamment un compte de charges, il doit rembourser les provisions versées par le preneur (Civ. 3E, 7 avril 2010). En cas d'ambigüité des clauses, les juges du fond ont un pouvoir souverain d'appréciation pour les interpréter (Civ. 3E, 19 mars 2003).






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