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Le sous-sol et la loi Carrez

La réalité doit primer sur les indications du règlement de copropriété.
Le sous-sol et la loi Carrez
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

Un arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2013 (n° 12-21 918) apporte un éclairage sur le calcul du mesurage des surfaces au titre de la loi Carrez. L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative du lot dans l'acte de vente et ouvre à l'acquéreur une action en diminution de prix lorsque « la superficie » est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte. Le décret de 1967 (articles 4-1 à 4-3) précise les surfaces à retenir mais il subsiste des cas litigieux. Tel était le cas dans cette affaire pour un local situé en sous-sol. L'article 46 al. 3 exclut les caves du mesurage Carrez mais le vendeur faisait valoir qu'il y avait lieu de se référer à la consistance réelle de lieux, peu important que le règlement de copropriété n’ait pas été mis à jour. Ce document faisait état de cave mais elle avait été aménagée et reliée par un escalier intérieur à une boutique a laquelle elle était intégrée.

L'arrêt approuve la cour d'appel d'avoir admis que la surface Carrez devait intégrer cette partie en sous-sol : « attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel, qui […] a souverainement estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il était directement relié, n’était plus une cave comme l’énonçaient le règlement de copropriété et l’acte de vente, mais avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif au caractère inondable de ce sous-sol, en a déduit à bon droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ». Si la Cour de cassation avait rendu une décision analogue en 2005, reconnaissant qu’il fallait inclure dans le mesurage les surfaces d’un dégagement et d’une salle de jeux situées en sous-sol au motif qu’il ne s’agissait pas de caves, elle avait dans une autre affaire exclut des caves, alors même qu’il s’agissait de surface habitable (Civ. 3e, 21 nov. 2006).

Ce nouvel arrêt clarifie la situation.

La Cour de cassation fixe une règle de principe suivant laquelle il faut tenir compte du bien « tel qu’il se présente matériellement lors de la vente ». S'il existe une divergence entre le règlement de copropriété et la réalité des lieux, c’est la réalité qui prime. Un lot situé en sous-sol mais aménagé peut donc être intégré dans la surface Carrez. Enfin, le fait que le lot soit inondable n'est pas en soi un critère déterminant.

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