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Le marché immobilier francilien s'accélère mais les prix baissent

La Chambre des notaires d'Île-de-France vient de publier son rapport concernant la situation du marché immobilier francilien à la fin mai. L'étude s'accompagne d'un focus sur les profils de clientèle étrangère à Paris et en banlieue.
Le marché immobilier francilien s'accélère mais les prix baissent

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Les ventes immobilières augmentent continuellement depuis plusieurs mois en Île-de-France. En un an, elles ont pris 6 % ce qui représente 32 200 ventes supplémentaires. Ce dynamisme est dû à un regain d'activité en Grande couronne. Mais les prix restent orientés à la baisse, même si la reprise saisonnière pourrait les faire augmenter temporairement en septembre.

Le logement ancien stimule le marché

Avec 33 290 ventes de logements anciens en Ile-de-France de mars à mai 2015, l'activité est légèrement supérieure à celle constatée en moyenne sur les dix dernières années (+2%) et en hausse de 18%, comparé à mars-mai 2014. L’ensemble des marchés profite de l'embellie. Il y a toutefois une forte hétérogénéité selon les départements. En Seine-et-Marne, dans l’Essonne et les Hauts-de-Seine, le nombre de transactions s’était accéléré en février 2014, avant l’augmentation des droits de mutation au 1er mars 2014, puis avait fortement chuté en mars 2014. Dans ces trois départements, les volumes de ventes de mars à mai 2015 sont en forte hausse, comparé à la même période l’an dernier. Les premières informations disponibles pour le mois de juin 2015 indiquent un volume de ventes en progression globale dans la région par rapport à juin 2014. La reprise concerne de manière quasi identique les appartements et les maisons. Dans Paris, le rebond des transactions n'est que de + 14 %, contre 21 % pour les maisons en Grande couronne.

Des écarts de prix toujours importants

Le recul annuel du prix des logements anciens est de 2,3% en Ile-de-France, avec toujours un écart, entre la baisse de 2,9% du prix des appartements, et celle de 0,8% seulement pour les maisons. En 3 mois, le prix des logements a peu évolué (-0,8%). C’est en Grande Couronne que la baisse du prix des appartements est la plus marquée (-3,3% en un an et jusqu’à -4% dans les Yvelines). À la différence, le prix des maisons n'y baisse que de 0,5% en un an.

Le département le plus cher de la couronne reste toujours les Hauts-de-Seine à 5130 € le m², ce qui représente une baisse de 2,69 % sur un an. Les départements les moins chers sont la Seine-et-Marne à 2550 € le m² et l’Essonne à 2540 € le m². À Paris, le prix des appartements anciens recule de 3,1 % sur un an pour se fixer à 7880 € le m² en moyenne. Il reste stable par rapport à février 2015. Les notaires précisent que le prix du mètre carré pourra s’élever à 8020 € le m² en septembre, soit une hausse de 1,6 %, mais qu’il diminuera par la suite à cause de la saisonnalité des ventes.

Les indicateurs avancés prévoient une hausse de 1,9 % en trois mois du prix des appartements (en moyenne à 5320 € le m²) et de 2,6 % du prix des maisons (pour atteindre une moyenne de 294 800 € en septembre 2015. La saisonnalité provoque ici aussi une hausse corrigée de 0,4 % de hausse pour les appartements et de 0,9 % pour les maisons. Les appartements anciens ont perdu de la valeur. À Paris, leur prix a chuté de 3,1 % le m² en un an pour atteindre la somme de 7880 € le m² (en mai 2015). En Île-de-France, la chute est comparable pour atteindre 5220 € le m² (en mai 2015) soit une régression de 2,9 % du prix en un an.

Les acquéreurs étrangers, toujours plus nombreux, privilégient Paris

75 % des acquéreurs étrangers investissant en Île-de-France ont acquis une résidence à Paris (quasiment chaque fois un appartement). 17 % ont choisi la Petite couronne tandis que 9 % ont préféré la Grande couronne. 94 % des acquéreurs préfèrent acheter un appartement. Ils ne sont que 6 % à privilégier une maison (2 % qui s’installeront en Petite couronne et 4 % en Grande couronne). Leur nombre augmente en banlieue, surtout la part de résidents. Ils réalisent 9 % du total des transactions (contre 6 % dans les années 1990) soit plus de 9000 acquéreurs. La part des non-résidents reste négligeable avec 200 à 300 acquéreurs par an.

Parmi les nationalités des acquéreurs étrangers en Île-de-France, les Portugais sont toujours les plus nombreux, suivis des Italiens. Mais les Chinois arrivent progressivement sur le marché de la Petite couronne, remplaçant les Algériens, les Marocains et les Portugais. La part des acquéreurs chinois a augmenté en Petite couronne, passant de 2,5% en 1996 à 15% en 2014. Ils sont la 2e nationalité la plus présente, presque à égalité avec les acquéreurs algériens. En Grande Couronne, la part des acquéreurs portugais est passée de 50% en 1996 à un peu plus de 30% en 2014.

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