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Le marché des entrepôts garde le cap

Selon une étude Cushman & Wakefield, la demande placée d'entrepôts logistiques garde le cap pour atteindre 2,2 millions de mètres carrés au terme du 3e trimestre. Ce rythme, « certes élevé reste néanmoins très inférieur (-20 %) à celui de l'exceptionnel exercice 2 017 ». Les records de 2016 et 2017 seront difficiles à atteindre, mais les 3 millions de mètres carrés restent à portée.
Le marché des entrepôts garde le cap

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D'après Cushman & Wakefield, le niveau soutenu de l'activité des neuf premiers mois de l'année « s'accompagne d'un ancrage sur le corridor logistique, au cœur de plus de 60 % de la demande placée à l'échelle nationale ». Les performances par marché restent encourageantes :
« l'Ile-de-France concentre plus d'un mètre carré sur deux commercialisé. Lille enregistre un record depuis 2008 et Marseille poursuit son ascension. Lanterne rouge, Lyon (97 000 m2) reste en retrait sur son temps de passage 2 017. La principale nouveauté depuis l'exercice précédent se situe en Ile-de-France, « où seulement quatre transactions ont excédé 40 000 m2, contre déjà cinq de plus de 60 000 m2 à la même période, en 2017 ».

Le cœur de l'activité a surtout concerné les formats de 10 000 à 30 000 m2 (50 % de la demande placée à l'échelle nationale), avec une mention particulière en Ile-de-France pour le pôle de Roissy. Comptes propres, clés-en-main et prises à bail de plates-formes de 30 000 à 60 000 m2 ont, quant à eux, soutenu les hubs logistiques de Lille, de la Bretagne et de la Normandie.

Comme l'explique Magali Marton, directrice du service études et Recherche de Cushman & Wakefield, « la grande distribution spécialisée a concentré le tiers de la demande placée des chargeurs – 60 % en incluant la grande distribution alimentaire – loin devant le secteur industriel (17 %) et les purs players du e-commerce (8 %). À cet égard, leur consommation est loin de refléter la croissance des surfaces d'entreposage liée au e-commerce, surfaces de plus en plus intégrées dans des schémas logistiques classiques ».

2,5 millions de mètres carrés disponibles

Côté disponibilités, l'offre immédiate d'entrepôts totalise 2,5 millions de mètres carrés début octobre 2018, en repli de 9 % depuis fin 2017. L'activité soutenue depuis près de trois ans a entamé les stocks des quatre marchés du corridor logistique, notamment en Ile-de-France (-20 % en neuf mois). L'évolution en ordre dispersé des autres marchés rend compte de plusieurs logiques. « Les projets neufs (clés-en-main et comptes propres) consomment depuis trois ans les surfaces avant leur entrée dans l'offre immédiate. En contrepartie, les libérations de sites vieillissants viennent abonder des stocks déjà importants d'entrepôts de seconde main. »
L'activité transactionnelle garde le rythme, l'offre d'entrepôts de classe A reste structurellement étroite, dans un contexte de montée en qualité du bâti et de hausse des prix du foncier. Tous les ingrédients sont réunis pour faire grimper des valeurs locatives restées stables ou au mieux faiblement haussières depuis plusieurs années. Côté utilisateurs, guerre des prix et marges faibles limitent pourtant les niveaux d'efforts dédiés au poste immobilier et contredisent ces velléités haussières. Si l'amplitude des mesures d'accompagnement se réduit trimestres après trimestres pour les meilleurs sites logistiques en bordure des bassins de consommation, les loyers « prime » de la dorsale restent stables et s'échelonnent pour l'heure de 44 €m2/an (Marseille et Lille) à 55 €m2/an en Ile-de-France.

L'investissement continue sur sa lancée prometteuse et totalise 1,7 milliard d'euros en neuf mois. Les grandes transactions battent leur plein, avec quatre portefeuilles à l'origine de 55 % des montants investis en immobilier logistique, auxquels s'ajoutent plusieurs plates-formes logistique « core ». Un climat hautement concurrentiel règne sur le segment logistique, terrain d'expression de stratégies d'allocation d'actifs à l'échelle pan-européenne et créatrices de valeur.

Selon Magali Marton, « la bonne tenue du marché locatif doublée de perspectives de croissance des besoins liés au e-commerce attire un nombre croissant d'investisseurs. La poche industrielle fait, pour la deuxième année consécutive, jeu quasi égal avec celle du commerce. Ce mouvement inédit n'est pas sans conséquence sur des taux de rendement historiques bas et encore promis à une nouvelle compression ».

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