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Le marché de l'investissement et des bureaux est-il à l'aube d'un nouveau cycle ?

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Le marché de l'investissement et des bureaux est-il à l'aube d'un nouveau cycle ?
@ DR

Fin de cycle ou cycle sans fin ? CBRE, leader du conseil en immobilier d'entreprise, a tenté d'y répondre lors d'un point marché associant pour la première fois marché locatif et investissement.

Selon CBRE, dans un contexte économique international tendu, la France affiche une bonne tenue de son marché immobilier, associée à une très forte demande, des investissements records et l'essor des actifs alternatifs. La pénurie d'offres existantes à la location comme à l'investissement, qui n'est toutefois pas près de se résorber.

En 2019, l'atterrissage s'est notamment confirmé pour le marché de bureaux en Ile-de-France. Comme anticipé, 2019 aura été l'année de l'atterrissage du marché tertiaire francilien.

La demande placée s'élève à 2,3 millions de mètres carrés pour 2019, ce qui correspond à une baisse de
10 % par rapport à 2018. Si le premier semestre affiche un recul de l'activité (-20 % vs S1 2018), l'activité s'est améliorée au fil des mois (+1 % au S2 2019 vs S1 2018). Ce sont les grandes transactions, supérieures à 5 000 m2, qui ont été le plus touchées (-14 % sur un an). Le marché des surfaces de moins de 5 000 m2, socle de l'activité du marché tertiaire en Ile-de-France, reste stable et solide et représente 1,4 million de mètres carrés. Ces chiffres restent toutefois légèrement supérieurs à la moyenne décennale.

Une nouvelle fois, si la demande exprimée par les utilisateurs est restée forte, la pénurie d'offres disponibles en Ile-de-France a fortement ralenti le niveau de transactions. Fin 2019, l'offre immédiate atteint un niveau historiquement bas avec 2,7 millions de m2 disponibles (-8 % par rapport à 2018). Le souhait exprimé pour la centralité n'a fait qu'accentuer cette pénurie et a mis en avant de nouvelles localisations qui voient logiquement leurs loyers augmenter : la rive gauche de Paris (12e, 13e, 14e et 15e arrondissements) mais aussi la petite couronne (Nord et Sud). Si les transactions supérieures à 700 euros/m2/an ne représentent que 12 % du nombre de transactions signées dans Paris Centre Ouest, un loyer prime de 880 euros a déjà été signé en 2019 et il n'est pas impossible de franchir la barre des 900 euros en 2020.

à date, 54 % de l'offre neuve/restructurée qui sera livrée en 2020 est déjà commercialisée. Ce qui signifie que le renouvellement de l'offre à venir est adapté au niveau de demande exprimée. Malgré ce renouvellement de l'offre sur 2020, certains quartiers resteront en tension notamment QCA tandis que des opportunités seront à saisir à la Défense ou en 1ère couronne Nord.

La nouvelle carte du Grand Paris Express dessine toutefois de nouvelles opportunités à saisir et ce, à court-terme : prolongement au nord de la ligne 14 à l'été 2020 ou prolongements des lignes 12 et 4 dès 2021 qui ont d'ores et déjà alimenté le développement de futurs projets immobiliers tertiaires.

Fin de cycle ou cycle sans fin ?

Pour Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France, « Nous avons tendance à considérer qu'il s'agit d‘un cycle sans fin, notamment compte-tenu de la santé économique française, des taux de vacances bas et qui le resteront, de la forte demande exprimée par les entreprises et de la présence de secteurs d'activités traditionnels qui tirent le marché parisien : industrie, technologie, luxe et conseil. »

De son côté, Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties précise qu'en matière d'investissement, « nous pouvons nous interroger sur l'aube d'un nouveau cycle en réponse à l'évolution des besoins des entreprises et une nouvelle chaîne de création de valeur. La hiérarchie de rémunération du risque est désormais complétement écrasée, avec par ailleurs des drivers démographiques et sociétaux qui dessinent de nouvelles stratégies et modes opératoires. Dans ce contexte, l'alternatif est un relai d'investissement légitime qui apportera une bouffée d'oxygène ».

Investissement au sommet pour le marché français

Avec un volume d'investissement de plus de 36 milliards d'euros en 2019, la France a atteint un nouveau record (+11 % vs 2018) : 24,7 milliards d'euros pour le bureau, 5,6 milliards d'euros en Industrie et Logistique et 5,7 milliards d'euros pour le commerce, des hausses records de 63 % et 20 % pour ces deux dernières typologies d'actifs. Paris a détrôné pour la première fois en 2019 la capitale britannique au classement des villes mondiales les plus attractives pour les capitaux immobiliers internationaux comme en témoigne la présence marquée des Nord-Américains et des Asiatiques.

Logiquement, l'Ile-de-France supplante les autres régions françaises en termes de volumes d'investissement, c'est le secteur Paris Centre Ouest qui est le plus plébiscité en affichant 20 % des investissements. Si Paris reste une destination prisée, les secteurs extra-muros affichent des volumes en hausse. C'est notamment le cas du Croissant Ouest ou de La Défense. La comparaison des taux de rendement prime bureaux parisiens avec l'OAT TEC 10 et l'Euribor 3 mois, dévoile une prime de risque immobilière toujours attractive avec des coûts de financement au plancher. A noter : les taux de rendement prime parisiens restent toujours très bas :
2,75 % en commerce et 2,85 % pour les bureaux (taux prime moyen). La logistique, quant à elle, voit son taux prime frôler les 4 %. Les métropoles régionales attractives conservent encore une certaine marge de manœuvre quant à la compression des taux.Le marché est liquide avec d'importants volumes de capitaux encore disponibles et prêts à se déployer. De ce fait, l'engouement du marché francilien devrait se poursuivre, avec des volumes qui seront ajustés suivant l'offre du marché.




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