Le déplafonnement en cas d'activités nouvelles
le - Bertrand Desjuzeur - Immobilier
L'autorisation d'activités nouvelles permet le déplafonnement indépendamment de son incidence effective sur l'activité du preneur.
La règle du plafonnement du loyer est écartée en cas de modification notable des éléments mentionnés du 1er au 4e de l'article L145-33 du Code de commerce (article L145-34). Le 2e de cet article vise la destination des lieux. Si le bailleur autorise un changement d'activité, cela permet donc d'exclure le plafonnement, à condition que cette modification soit notable. Le caractère notable de la modification est souverainement apprécié par les juges du fond. Mais la question se pose de savoir si cette modification doit nécessairement avoir une incidence sur l'activité exercée. La Cour de cassation s'est prononcée sur cette question dans un arrêt du 18 janvier 2012 (Civ. 3e, n° 11-10072). Dans cette affaire, le changement d'activité avait été autorisé par un avenant au bail. Le preneur reconnaissait que l'avenant autorisait des activités nouvelles, mais il soutenait que cette autorisation ne devait pas avoir d'incidence sur la charge du bail. La Cour d'appel n'avait pas admis cet argument et la Cour de cassation confirme la décision : «Attendu […] qu'ayant relevé que l'extension de la destination du bail permettait d'adjoindre deux autres activités et souverainement retenu que cette modification était notable, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si elle avait une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur, en a déduit à bon droit que le loyer devait être fixé hors plafonnement». Il résulte de cet arrêt que le déplafonnement peut être pratiqué dès l'instant que la modification de la destination est notable, indépendamment du point de savoir si cela a une incidence positive sur l'activité du preneur. C'est donc le principe de l'autorisation de modification qui importe et non ses incidences effectives sur l'activité du preneur. La Cour de cassation s'était déjà prononcée en ce sens (Civ. 3e, 4 novembre 1998) en indiquant que bailleur n'a pas besoin de prouver que la modification notable de la destination a entraîné une amélioration effective de la commercialité. Cette modification suffit à fonder le déplafonnement. Elle confirme ici son analyse. La Cour d'appel de Paris avait aussi jugé que peu importe que le preneur démontre qu'il n'a jamais utilisé l'extension du bail pour obtenir l'adjonction d'une nouvelle clientèle, car la modification des éléments de l'objet commercial doit s'apprécier en fonction des activités autorisées au bail et des possibilités commerciales qui en découlent et non en fonction de la façon dont elles sont exercées par le preneur. (CA Paris, 19 nov. 1993, Administrer, août 1994, 51).
