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Le coworking : une idée qui fait son chemin

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Le coworking : une idée qui fait son chemin
© DR

à l'occasion du Simi, Cushman & Wakefield France vient de publier l'étude “La ronde du coworking” portant sur le développement du coworking en France. Celle-ci se penche plus spécialement sur la question de la dynamique immobilière des entreprises de coworking concernant les clients occupants et les propriétaires d'immeubles.

Cushman & Wakefield France rappelle en introduction « l'extraordinaire diversité des opérateurs de cette toute jeune activité qu'est le coworking : acteurs spécialisés “hors bureaux”, ceux de la première génération rejoints assez vite par les acteurs de l'immobilier, pure players de toutes tailles, et foncières ».

Cette activité connaît une croissance importante, avec une multiplication par dix en cinq ans de ces espaces dans le monde, « soit environ 14 000 espaces occupés par 1,2 million de coworkers ».

La France compte, pour sa part, plus de 700 lieux dédiés, dont 250 en région parisienne, pour une surface globale de quelque 250 000 m2.

Selon l'étude, « Leur localisation s'articule autour d'une centralité forte dans des immeubles plutôt emblématiques, situés dans des quartiers d'affaires également porteurs d'une activité jeune et dynamique, et de lieux “branchés” ».

Elle montre, par ailleurs que l'offre des opérateurs de coworking « se structure autour de services à forte valeur ajoutée avec une coloration “business” de plus en plus marquée : création d'une communauté d'intérêt pour certains, prise en charge du bien-être des salariés via un accompagnement complet pour d'autres ».

Comme le soulignent les analystes de Cushman & Wakefield France, « le coworking est déjà en train de révolutionner ses propres principes fondateurs, tout en bousculant les concepts du bureau classique »

Et côté occupants ?

D'après les résultats de l'étude, « la diversité des profils est éclatante, car toutes les typologies d'entreprises ne sont pas au même stade de maturité face à l'utilisation des espaces de coworking. Près de 50 % des occupants sont issus de start-up et de petites associations. Viennent ensuite les grandes entreprises disruptives pour la plupart provenant du secteur des TMT – technologies , média et télécommunications – et enfin, les moyennes et grandes entreprises traditionnelles, qui y sont moins enclines, ou commencent tout juste à expérimenter cette pratique.

A chaque type d'occupant, correspond une motivation et des attentes différentes dans la fréquentation de l'espace de coworking, provoquant l'émergence de nouveaux concepts : corpoworking, proworking, wellworking et même co-living.

Comme le souligne l'enquête, « les attentes des utilisateurs finaux se cristallisent autour de sept enjeux majeurs : une installation rapide de type “Plug'n work” qui exonère de la charge de l'aménagement intérieur, une maîtrise des coûts, des espaces évolutifs, une adaptabilité au potentiel de croissance des équipes, une flexibilité en termes de durée d'engagement et un système informatique sécurisé ».

Pour Ludovic Delaisse, Head of Office Agency chez Cushman & Wakefield France, « La comparaison du coût entre lieux de coworking et bureaux classiques est difficile à réaliser tant les politiques tarifaires et l'offre de services diffèrent d'un opérateur à l'autre.

La mise en perspective du coût par poste de travail révèle que certains centres de coworking peuvent être concurrentiels. Pour autant, il faut aussi bien comprendre les ressorts de la demande et les attentes des entreprises, afin d'identifier la meilleure solution immobilière dans un champ des possibles qui inclut désormais les solutions de coworking. Plus que jamais, le recours à un conseil en immobilier d'entreprise s'impose. »

De vrais gains immatériels

L'étude met également en avant l'impact des gains immatériels comme la flexibilité, l'accès aux réseaux communautaires, la hausse de la motivation et de la productivité du salarié. Le calcul de ces gains est cependant difficile à chiffrer ; de nouveaux systèmes de mesures de ces paramètres et de nouveaux indices devraient voir le jour à l'avenir.

Cette activité immobilière innovante est aussi une source d'interrogation pour les investisseurs, et les avis divergent sur son « devenir radieux » ... ou pas. L'étude met en évidence la grande diversité des profils de bailleurs de ces opérateurs : assureurs, fonds d'investissement, SCPI-OPCI, foncières...

Ils sont de plus en plus nombreux à louer des immeubles à des coworkers, gageant sur la pérennité du modèle économique naissant (60 % des espaces de coworking dans le monde sont déficitaires), tout en s'inspirant de ces nouveaux modes de travail et de services à proposer aux entreprises.

En face des poids lourds du secteur, certains investisseurs institutionnels réfléchissent à leur stratégie pour, eux aussi, « prendre la vague coworking » et ne pas se laisser dépasser : création d'une marque en propre de coworking comme Gecina, Icade, ou Foncière des Régions entre autres, ou joint-ventures : une stratégie qui est, pour l'heure, uniquement utilisée par les promoteurs (Bouygues Immobilier, Les Nouveaux Constructeurs ...).

Selon Magali Marton, Head of Research chez Cushman & Wakefield France « L'émergence et la structuration d'une offre de coworking dans le monde et en France en particulier, fait bouger les lignes du business model de la location classique de bureau (process, bail, coût et retour sur investissement), mais aussi le concept même de l'espace de bureau. Il s'agit de penser l'immeuble de bureau comme un lieu de vie, véritable laboratoire des nouvelles tendances dans l'organisation du travail. Les frontières s'estompent et les codes du commerce et de l'hôtellerie s'invitent dans la sphère tertiaire ; ils vont participer à redéfinir à court et moyen terme l'offre de services des investisseurs institutionnels. »




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