Une société locataire était en contentieux avec son bailleur sur les modalités de résiliation d'un bail commercial. Un sous-locataire ayant donné congé, le locataire voulait résilier partiellement le bail et avait adressé une demande en ce sens au bailleur par courriel puis par lettre recommandée. Le bailleur avait répondu être prêt à accepter une résiliation partielle sous condition d'agrément d'un repreneur. La condition n'ayant pas été remplie, le bailleur demandait le paiement du loyer jusqu'au congé finalement donné par acte d'huissier.
La cour d'appel de Paris indique que le congé donné par LR ne peut produire effet : « considérant que [la réponse du bailleur] ne comporte aucune mention d'une acceptation de congé et d'une renonciation au bénéfice des modalités légales prévues pour la délivrance du congé en matière de bail commercial, qu'elle se borne à renouveler les propositions d'accord sous conditions ;
Que de ces termes il ne peut donc pas être déduit avec l'évidence requise en référé un acquiescement à une résiliation partielle ou un congé, que la lettre du preneur n'ayant de surcroit pas été délivrée dans les formes requises par l'article L 145-9 du code de commerce en matière de baux commerciaux, il convient de constater que la société [locataire], quelle qu'ait pu être l'avancée des négociations, n'apporte pas d'éléments probants de la validité de ce congé, que sa contestation de l'exigibilité de sa dette n'est par conséquent pas sérieuse » (CA Paris, 18 mars 2014, n° 13/11728).
L'article L 145-9 impose à ce jour un acte extrajudiciaire, donc un acte d'huissier, pour donner congé. Le congé donné par lettre recommandée n'est pas valable (Civ. 3E, 30 oct. 1978 ou 9 mars 2005). Le bailleur peut renoncer à se prévaloir de la nullité du congé qui n'a pas été donné par acte d'huissier (Civ. 3E, 14 nov. 1996, 25 nov. 2009). Mais la renonciation doit être explicite. Or dans cet arrêt de 2014, le bailleur avait subordonné l'accord au congé partiel à l'agrément d'un autre sous-locataire, condition qui n'avait jamais été remplie. Il a donc pu valablement exiger le paiement du loyer jusqu'à la date d'effet du congé donné ensuite régulièrement.
Cette règle devrait être modifiée par la loi sur l'artisanat, le commerce et les très petites entreprises votée au Sénat le 17 avril et transmise à la commission mixte paritaire.
Son article 7 bis autorise le locataire et le bailleur à donner congé par « lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties ». La règle de l'article L 145-9 est donc appelée à évoluer.
