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Le congé du preneur

Qu'elle est l'incidence de la relocation de locaux libérés par anticipation ?
Le congé du preneur
Bertrand Des

Immobilier Publié le ,

Le congé donné par anticipation par le locataire peut poser des difficultés. Dans une affaire tranchée par la cour d'appel de Paris le 19 juin 2013 (arrêt n° 11/08241), des locaux de bureaux avaient été pris à bail par une société d'avocats. Il se posait d'abord la question de savoir si le locataire avait valablement renoncé au régime obligatoire des locaux professionnels de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Le bail datait de 2005. A l'occasion d'une extension en 2008, le bail avait donné lieu à un avenant dans lequel le preneur renonçait à invoquer l'article 57 A. Le premier juge avait validé cet accord et le locataire ne contestait plus la solution en appel. Le locataire peut donc valablement renoncer à l'application du statut de l'article 57 A pour adopter le régime des baux commerciaux. La solution a été confirmée par la loi du 4 août 2008 (art. L 145-2 du code de commerce). Restait en cause la conséquence du congé donné par le locataire pour 2010 alors que le bailleur, se fondant sur le bail de 9 ans, réclamait le versement du loyer jusqu'à l'échéance du bail en 2012. Les locaux étant partiellement puis totalement reloués avant la fin 2012, se posait la question du calcul du loyer restant dû.

L'arrêt admet que la relocation a pour effet de rendre les locaux indisponibles, tant matériellement que juridiquement et que le bailleur ne peut donc plus réclamer le paiement du loyer au locataire sortant, pour la période où les locaux sont reloués. Il tranche alors la question de l'incidence d'une franchise accordée au locataire suivant :

« La société Foncière des régions [bailleur] ne peut arguer que ce second bail a été consenti à des conditions moins avantageuses pour elle et qu’elle est fondée en conséquence à demander paiement de la franchise de loyer qu’elle a consentie à la société Unilocation alors que les modalités de ce nouveau bail ont été librement convenues entre elle et la nouvelle locataire sans que celles-ci soient opposables à la locataire précédente, le fait pour la bailleresse d’avoir accordé une remise de loyers contre la réalisation par la nouvelle locataire d’importants travaux dans les lieux étant sans lien avec le départ prématuré de la société Denton UK Llp. »

Cet arrêt montre que la franchise de loyer accordée au nouveau locataire est sans incidence sur le fait que la location décharge le locataire sortant de l'obligation de payer le loyer, car les locaux deviennent juridiquement indisponibles. Lorsque le bailleur est incité à baisser le loyer par rapport au locataire sortant, en raison de l'évolution du marché, il ne peut pas faire

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