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Le bail commercial d'un immeuble indivis

La conclusion d'un bail commercial portant sur un immeuble indivis suppose l'accord de tous les indivisaires.
Le bail commercial d'un immeuble indivis
B. Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

L'article 815-3 du Code civil a été modifié par la loi du 23 juin 2006 pour faciliter la gestion des biens indivis. La règle de l'unanimité a été supprimée pour certaines décisions. Une affaire tranchée par la cour d'appel de Paris le 27 février 2013 rappelle les règles en la matière.

Il s'agissait de l'indivision de biens issus d'une succession et constituée de cinq héritiers. Quatre d'entre eux avaient donné mandat à deux huissiers d'administrer les biens immobiliers concernés. Le 5e héritier contestait la validité du mandat et d'un bail commercial qui avait été conclu. La cour confirme la validité du mandat mais déclare le bail commercial inopposable au 5e héritier. « les consorts L., qui représentaient les quatre cinquièmes des droits indivis étaient parfaitement en droit de donner à Me L et K. un mandat général d’administrer l’ensemble des biens immobiliers dépendant de l’indivision successorale ; Que […] obliger les consorts L. à justifier d’une recherche préalable de l’unanimité des indivisaires reviendrait à ajouter une condition à la loi et irait à l’encontre de la volonté même du législateur qui, par la loi du 23 juin 2006, a, s’agissant des actes d’administration, substitué la règle des deux tiers à celle de l’unanimité afin de mettre fin aux situations de blocage paralysant les indivisions du fait d’un seul indivisaire […] Considérant qu’alors que le texte précité autorise le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers de droits indivis, à cette majorité, à conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage commercial ; les consorts L. ont, par l’acte du 13 janvier 2009, donné pouvoir à Me L. et K. de conclure et renouveler des baux commerciaux ; Que l’acte n’en est pas pour autant nul, mais qu’il est inopposable aux consorts L. en ce qu’il donne un tel pouvoir aux mandataires » (CA Paris, 27 février 2013, n° 12/00635). Il résulte de l'article 815-3 du Code civil, qu'illustre cette affaire, que les propriétaires indivis peuvent, à la majorité des deux tiers, confier un mandat général d'administration. Ils peuvent aussi conclure des baux d'habitation, à charge d'en informer les autres indivisaires, mais ils ne peuvent ni conclure ni renouveler des baux portant sur des immeubles à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Un bail commercial conclu par une majorité d'indivisaires est donc inopposable aux minoritaires. La Cour de cassation avait jugé en 2008 que la conclusion d’un bail commercial portant sur un bien indivis nécessite l’accord de tous les indivisaires (Civ. 3e, 11 déc. 2008, AJDI 2009, 362).

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