Par la voix de son secrétaire général, Pierre-Hervé Leturmy, la FNAIM Paris Ile de France vient de présenter son nouvel « Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris » à destination des professionnels, des responsables de copropriété et aussi des copropriétaires. Ce dernier est fondé sur des données comptables et non plus déclaratives, ce qui fait naturellement toute la différence, en termes de fiabilité.
Les critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables, émanent directement d’une base de données de 1 776 immeubles représentant 39 748 lots provenant des comptes des copropriétés. Les charges sont en effet remontées automatiquement, via les logiciels des syndics de copropriété, et livrées par les cabinets de gestion adhérents de la FNAIM Ile-de-France.
Un nouvel outil vraiment inédit
Ces précieuses informations ont été rendues anonymes et certifiées par un officier ministériel, maître Philippe Vittu (Etude Vittu, Bichon, Pommier, huissiers de justice à Boulogne). Son rôle est de garantir la provenance des données collectées et leur intégrité, ainsi que les calculs réalisés sur ces bases. Pour chaque donnée, il est en effet possible de remonter au fichier source.
Comme le précise Pierre-Hervé Leturmy, « aujourd’hui, ce nouvel outil permet de connaître avec précision la répartition des charges de copropriété dans les immeubles de Paris. Pour les prochaines éditions, l’Observatoire sera étendu à la première et deuxième couronne d’Ile-de-France et permettra de connaître les évolutions des charges pour chaque poste de dépenses.
Des surfaces « assurées »
Dans cette première édition du nouvel Observatoire, le calcul des charges est présenté en masses, par lot et au mètre carré « assuré ». Ce critère, présent sur tous les types d’immeubles, permet de prendre en compte, en plus des parties privatives, toutes les parties communes (cours intérieures, cages d’escalier, espaces verts…) qui contribuent à la valeur totale d’un immeuble et à sa spécificité.
Les chiffres publiés reposent sur une méthodologie rigoureuse. Cet outil tient compte de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente. Trois types d’immeubles sont retenus pour l’analyse : l’haussmannien (68,7 % de l’échantillon), les immeubles postérieurs à 1960 (18 %) et les immeubles intermédiaires construits entre 1918 et 1960 (13,25 %).
Un outil de comparaison au service d’une gestion plus efficace
Grâce aux données de l’Observatoire, les professionnels vont pouvoir comparer les charges des immeubles dont ils sont syndics par rapport à celles des immeubles similaires (taille, localisation, équipement collectif) et de typologie identique. Ils disposent ainsi d’un nouvel outil efficient de gestion des copropriétés. Les copropriétaires peuvent, eux aussi, accéder à ces données. Pour Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris Ile-de-France : « En période de crise économique où chaque consommateur est confronté à des arbitrages constants concernant ses dépenses, il est essentiel de pouvoir analyser ses charges de copropriété en toute transparence avec l’aide de son syndic de copropriété. Les syndics de copropriété de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France pourront repérer des sources d’économie de charges au bénéfice de leurs clients.».
La répartition des charges par grands postes et par type d’immeuble
Sur cette base, au global, on constate que, sur Paris, les charges sont de 2 167,54 euros par lot et de 32,90 euros/m². Le niveau d’équipements et de services présents dans un immeuble et la surface de chacun des lots composant l’immeuble sont des facteurs déterminants dans le volume des charges de la copropriété. Il faut donc prendre en compte les deux ratios (lot et m² assuré) pour établir une analyse pertinente. Pour chacun des postes, les résultats sont les suivants :
- Chauffage collectif : présent dans 30,5 % des immeubles de Paris (24 % dans les immeubles Haussmanniens, 38 % des immeubles construits entre 1918 et 1960, et 50% des immeubles postérieurs à 1960), le chauffage collectif représente une charge moyenne de 720 euros/lot (soit 6,20 euros /m² en moyenne).
- Ascenseur : alors que 74 % des immeubles Haussmanniens possèdent un ascenseur contre 55% des immeubles Parisiens construits entre 1918 et 1960 et 81% des immeubles postérieurs à 1960, les charges liées à l’ascenseur représentent en moyenne 182,85 euros/lot (soit 2 euro/m²).
- Assurance : l’assurance représente en moyenne 150,26 euros/lot soit 1,64 euro/m² assuré.
- Entretien : en moyenne, 30 % des immeubles parisiens bénéficient de la présence d’un gardien, 20 % recourent à un employé d’immeuble et 50 % à des sociétés extérieures. La part du gardien représente en moyenne 970 euros/lot, soit 13,10 euros/ m².
- Honoraires de syndic : les charges liées atteignent en moyenne 155,20 euros/lots (soit 1,70 euros/m²).
