Par deux arrêts du 26 mars 2014, la Cour de cassation a statué sur l'effet de la vente d'un immeuble loué. Le premier concerne le sort du dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur initial. L'acquéreur demandait au locataire le versement d'un nouveau dépôt de garantie, mais sa demande a été rejetée : « Ayant retenu à bon droit que la commune [acquéreur], qui s’est trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, la cour d’appel […] en a exactement déduit que la commune n’était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie » (Civ. 3E, n°13-10 698). L'intérêt pour l'acquéreur était accru dans cette affaire du fait que le vendeur était une SCI en liquidation ; l'acquéreur ne pouvait donc plus en pratique obtenir du bailleur initial le remboursement du dépôt de garantie de garantie payé par le locataire.
Cette décision est dans la ligne d'un arrêt plus ancien qui avait considéré que la clause de l’acte de vente d’un immeuble loué à un tiers, relative à la transmission à l’acquéreur du dépôt de garantie perçu par le bailleur, n’est pas opposable au preneur, non partie à l’acte de vente (Civ. 3e, 18 janv. 1993).
Le deuxième arrêt traite de la date à laquelle l'acquéreur peut bénéficier des fruits de l'immeuble acheté et donc percevoir les loyers du locataire. La cour d'appel avait refusé de tenir compte de la date de la vente, car l'acheteur n'avait pas encore payé le prix. L'arrêt est cassé : « en statuant ainsi, alors que, sauf convention contraire, tous les fruits de l’immeuble appartiennent à l’acquéreur depuis le jour de la vente et que son obligation de payer le prix résulte de l’exécution complète par le vendeur de son obligation de délivrance, la cour d’appel a violé [les articles 1612 et 1614 du code civil] » (Civ. 3E, 26 mars 2014, n° 13-10 984).
C'est donc le jour de la vente qui constitue la date à partir de laquelle l'acquéreur est en droit de percevoir les loyers du bien vendu.
Dans une affaire voisine, la Cour de cassation avait jugé que le transfert du bail à l'acquéreur ne jouant que pour l'avenir, en cas d'indemnité due au locataire en raison de trouble pour non exécution de travaux qui incombaient au bailleur initial lorsqu'il était propriétaire, l'indemnité reste due par le vendeur (Civ. 3E, 13 nov. 2007).
Si ces arrêts du 26 mars 2014 apportent une solution faute de clause contractuelle, ils confirment indirectement tout l'intérêt de clauses précisant la répartition des droits et obligations de l'acheteur et du vendeur.
