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La «Teom» n'est pas récupérable dans les baux commerciaux sauf clause contraire

le - - Immobilier

La jurisprudence a apporté deux précisions sur les charges locatives dans les baux commerciaux. La première émane de la Cour de cassation.

Un bailleur demandait à son locataire le remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (Teom). En première instance, le Tribunal de commerce avait jugé, le bail fournissant une liste non exhaustive des charges récupérables, qu'il s'agissait d'une taxe récupérable. Ce jugement est cassé au visa de l'article 1134 du Code civil : «en statuant ainsi, alors que, s'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle, le tribunal a violé le texte susvisé» (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2012). Le décret du 26 août 1987, qui fixe la liste des charges récupérables prévoit, au titre des impositions, le droit de bail (abrogé), la taxe de balayage et la redevance ou Teom. Mais ce texte d'application de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux baux d'habitation et non aux baux commerciaux. Il est loisible aux parties à un bail commercial de s'y référer, mais faute de référence expresse, il n'est pas applicable. La Cour de cassation vise l'article du bail et l'article 1134 du Code civil et fait donc un renvoi aux règles de la liberté contractuelle. Selon le bail, le locataire devait payer les «dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble» et le bailleur devait notamment payer la taxe foncière. Faute de mention expresse relative à la Teom dans le bail, cette taxe relève donc des obligations du bailleur. La deuxième précision provient d'un arrêt de la Cour d'appel de Paris (13 juin 2012, n°10/22227). Un locataire demandait en 2009 le remboursement de provisions pour charges payées pour 2004, car le bailleur n'avait pas justifié de charges pour 2004. La Cour d'appel admet la demande du preneur et statue sur la question de la prescription, en indiquant que «le délai de prescription trentenaire auquel la demande en restitution des charges locatives était soumise avant la loi du 18 janvier 2005 n'était pas acquis à la date d'entrée en vigueur de la loi nouvelle qui a abrégé le délai de prescription de l'action en restitution des charges locatives». L'assignation en référé en répétition de l'indu, datée du 13 octobre 2009 avait interrompu le délai de prescription de cinq ans. L'article 113 de la loi du 18 janvier 2005 a réduit à cinq ans l'action en répétition des loyers et charges (complément de l'article 2277 du Code civil). Il s'est appliqué aux baux en cours à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 18 janvier 2005, comme le montre cet arrêt.






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