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La restitution du dépôt de garantie au vendeur

Le bénéficiaire a seul qualité pour demander la restitution du dépôt de garantie versé au vendeur.
La restitution du dépôt de garantie au vendeur
Bertrand Desjuzeur

Immobilier Publié le ,

La Cour de cassation s'est prononcée sur la question de la restitution du dépôt de garantie versé au vendeur lors d'une promesse synallagmatique de vente. La difficulté venait de ce que ce n'était pas le bénéficiaire de la promesse qui avait versé la somme : le dépôt de garantie avait été payé au vendeur par une société dont le bénéficiaire était le gérant. La promesse avait été signée sous condition suspensive d'obtention de prêt. La vente n'ayant pas été réalisée, l'acquéreur demandait remboursement du dépôt de garantie. Or la cour d'appel avait considéré que puisque le dépôt avait été versé par la société, le bénéficiaire n'était pas recevable à en demander la restitution. Cette solution est censurée par la Cour de cassation.

« Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de restitution de M. M., l’arrêt retient qu’il n’a pas qualité à agir puisque la somme a été versée par un tiers ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente a seul qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution du contrat, la cour d’appel a violé » les articles 32 du Code de procédure civile ensemble l’article 1134 du code civil (Cass. Civ. 3e, 29 mai 2013, pourvoi n° 12-10 070).

Il résulte donc clairement de cette décision que le bénéficiaire de la promesse de vente a qualité pour demander la restitution du dépôt de garantie, quand bien même la somme aurait été versée par un tiers.

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel sur un autre point, relatif à l'indemnisation du vendeur. La cour d'appel avait jugé que l'acquéreur ne justifiait pas que la non-réalisation de la condition suspensive n'était pas de son fait, en invoquant l'article 1178 du code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est la personne obligée sous condition qui en a empêché l'accomplissement. La cour avait donc condamné l'acquéreur à verser 15 000 € d'indemnité au vendeur. La décision est censurée au motif que la cour d'appel n'avait pas répondu à l'argument selon lequel l'acquéreur avait exercé sa faculté de rétractation dans le délai prévu à l'acte.

L'auteur du pourvoi indiquait que l'acquéreur pouvait se prévaloir du droit de rétractation de 7 jours prévu par l’article L271-1 du CCH, qui était inséré dans le contrat.

Ce droit est institué en faveur de l’acquéreur non professionnel, ce qui n’était sans doute pas le cas en l’espèce puisque l’acquéreur était gérant d’une société en formation, mais le contrat comportait une clause se référant à cette faculté de rétractation, ce qui la rendait applicable en l’espèce.

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